許多人都沒有想到，在普通住宅需求特征中從未獲得強(qiáng)調(diào)的“私密性”，是設(shè)計(jì)師眼中高端物業(yè)的第一要義，“高密度低私密的別墅與高端物業(yè)無緣�！标柟鈬�際集團(tuán)執(zhí)行總裁李日強(qiáng)如此說道。世界奢侈報(bào)道[luxury.icxo.com]李日強(qiáng)目前主持福州最有豪宅氣質(zhì)之一的陽光白金瀚宮，同時(shí)，他還是地產(chǎn)行業(yè)少有的科班出身的老總，其率領(lǐng)的嘉博筑業(yè)一直是福州最著名的建筑設(shè)計(jì)企業(yè)。

　　“我們通常覺得單獨(dú)一幢house(房子)就可以稱為高端物業(yè)，而在國外，只有莊園(villa)或者奢侈大屋(luxury house)才是真正賣給富豪階層的�！崩钊諒�(qiáng)對(duì)豪宅的定義非常明確。

　　私密性，壓倒一切

　　高端物業(yè)的私密性是豪宅設(shè)計(jì)中首要考慮的問題，試想，一套大幾百萬，甚至上千萬元的高端物業(yè)，其居住者的身價(jià)最低是高端物業(yè)的幾倍，有甚者可達(dá)到十幾倍、幾十倍，如何保障住宅的私密空間，自然而然成為設(shè)計(jì)師首先要攻破的難題。

　　比如，對(duì)于高層頂級(jí)豪宅必備電梯，不管是三梯兩戶還是三梯四戶的電梯配置，總之，只要業(yè)主在電梯里，就最好沒有人打擾，直到他回家，這在豪宅里叫做私密性。在電梯間實(shí)現(xiàn)私密性的方法很多，比如插卡式，只有當(dāng)主人插入自己的電梯卡才會(huì)停在那一層，目前，福州只有陽光白金瀚宮做到這一點(diǎn)。

　　再比如，進(jìn)門后得先有堂，豪宅進(jìn)門后不是“玄關(guān)”而是“堂”，首先是“登堂入室”的尊貴氛圍;其次，“堂”有著很好的“承上啟下”的作用，因?yàn)橹�后就是客廳、起居廳、餐廳、書房、臥室等在功能上既獨(dú)立又連續(xù)的多個(gè)房間，需要“堂”的貫穿，這些都是私密性的很好體現(xiàn)。

　　就別墅而言，私密性則要通過巧妙運(yùn)用外墻、水系壕溝、樹木、花架等建筑，在豪宅四周搭起屏障，萬科金域榕郡的梯度景觀帶其實(shí)也就體現(xiàn)了這種私密性的需求。

資源，豪宅建筑基礎(chǔ)

　　何謂頂級(jí)地產(chǎn)奢侈品?

　　這個(gè)問題讓許多人聞之一時(shí)語塞，而李日強(qiáng)的答案十分清晰：“所謂高端物業(yè)應(yīng)該是指比高檔住宅在質(zhì)量、檔次、規(guī)模和售價(jià)等方面都更高的住宅。其豪華程度主要表現(xiàn)在其對(duì)資源的占有率方面�！�

　　然而資源的占有也帶來另一個(gè)問題：高端物業(yè)對(duì)于土地價(jià)值的透支。

　　事實(shí)上，高端物業(yè)主要由土地價(jià)值和房地產(chǎn)價(jià)值兩方面決定，而中國的高端物業(yè)則多存在透支土地價(jià)值來彌補(bǔ)房地產(chǎn)價(jià)值的“短板”之弊。如“真山”、“真水”、“人文配套”、“休閑建筑”———這些發(fā)展商最愛熱炒的地段價(jià)值要素，也就是通常說的地段價(jià)值、區(qū)域價(jià)值。

　　盡管高爾夫球場、周邊大學(xué)、大型商務(wù)中心等本非為項(xiàng)目配套建造，但不可否認(rèn)這些配套著實(shí)提升了項(xiàng)目的價(jià)值，所以常見的高端物業(yè)一般都會(huì)出現(xiàn)在風(fēng)景如畫的景觀區(qū)或城市中心地帶的鬧市區(qū)。如云畝天朗有著碩大的高爾夫球場;翠湖山莊背山面水;萬科金域榕郡有千畝琴亭湖;陽光白金瀚宮位于福州最繁華的五四路與津泰路交界處等,這些依“勢(shì)”而建是目前福州豪宅的設(shè)計(jì)根基。

“包金包銀”已過時(shí)

　　“包金”、“包銀”，這些在中國的部分高端物業(yè)中盛行的細(xì)節(jié)，已不再是國際趨勢(shì)。目前，中國高端物業(yè)的優(yōu)勢(shì)集中在奢華的窗體頂端裝修和園林景觀上，但房子本身的精細(xì)程度還遠(yuǎn)落后于國際的同類型物業(yè)。

　　“空間藝術(shù)”、“精細(xì)程度”和“智能化安全系統(tǒng)”———國際上三個(gè)評(píng)定高端物業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，恰恰是中國高端物業(yè)的不足，更是二線城市福州的弱項(xiàng)。

　　提及高端物業(yè)，福州似乎更多講究“包金、包銀”的奢華裝修和移植世界植物的景觀設(shè)計(jì)，但在房子精細(xì)度的建設(shè)上還屬“半手工”的階段，很大程度上仍在沿襲祖?zhèn)魇炙�，住宅的工業(yè)化還沒有完全形成，室內(nèi)流動(dòng)性的藝術(shù)空間設(shè)計(jì)、控制建筑物溫度的設(shè)備(目前國內(nèi)大部分高端物業(yè)還應(yīng)用空調(diào)等電器調(diào)節(jié)空氣溫度，福州也只有極少數(shù)樓盤在室內(nèi)恒溫系統(tǒng)上做貢獻(xiàn))和全智能的安全系統(tǒng)都還處于初級(jí)階段，電棍、保安、對(duì)講機(jī)仍應(yīng)用于很多頂級(jí)豪宅內(nèi)，與此同時(shí)，和高端物業(yè)相匹配的專門物業(yè)管理人才也還很緊缺。