政府主導(dǎo)一級(jí)開發(fā)

　　“海棠灣模式”為國家海岸奠基

　　經(jīng)過3年多的開發(fā)建設(shè)，令中外矚目的“國家海岸”——三亞海棠灣即將揭開面紗，年底前將迎來首批開業(yè)的高星級(jí)酒店。這個(gè)近百平方公里的濱海開發(fā)區(qū)，其開發(fā)建設(shè)模式有哪些值得借鑒的地方？幾年的建設(shè)期，沉淀了怎樣不為人知的故事？這個(gè)被外界寄予厚望的度假區(qū)，具有怎樣的文化魅力，能給海南國際旅游島建設(shè)帶來什么？

　　從今天開始，本報(bào)推出關(guān)注海棠灣系列報(bào)道，全方位報(bào)道海棠灣開發(fā)建設(shè)的前前后后。敬請(qǐng)讀者關(guān)注。

　　海棠灣三縱九橫交通網(wǎng)基本建成。

　　海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)20多年來，這里是最吸引投資商的區(qū)域之一。三亞升格為地級(jí)市20多年來，這里是最熱鬧的開發(fā)區(qū)之一。

　　海棠灣，這個(gè)位于三亞東部南北走向近百平方公里的濱海開發(fā)區(qū)，一夜之間吸引了全世界的眼光�！皣�家海岸”的總體定位，一下子攪活了海南的投資市場。

　　從提出開發(fā)計(jì)劃，到概念性總體規(guī)劃，到分批分階段放地，再到實(shí)質(zhì)性開發(fā)建設(shè)，海棠灣從來沒有離開過公眾的視線。從一開始，以企業(yè)為主導(dǎo)還是政府為主導(dǎo)來開發(fā)海棠灣，眾說紛紜。在省委、省政府的支持下，三亞力排眾議，決定政府主導(dǎo)實(shí)行一級(jí)開發(fā)，并以此為發(fā)韌，進(jìn)行一系列體制機(jī)制改革，創(chuàng)新出了獨(dú)特的“海棠灣模式”。

　　一語激起千層浪 中外四公司繪海棠灣藍(lán)圖

　　今天，海南日?qǐng)?bào)記者查找到的涉及海棠灣開發(fā)的最早時(shí)間是2004年。當(dāng)年7月，三亞提出圍繞“六個(gè)一流”助跑旅游，海棠灣被納入范圍之內(nèi)。次年3月底，三亞市委、市政府正式提出了開發(fā)海棠灣旅游度假區(qū)的設(shè)想。

　　三亞市規(guī)劃局工作人員說，事實(shí)上海棠灣一直是三亞的“儲(chǔ)備地”，《三亞市總體規(guī)劃重大調(diào)整(1995-2010)》就確定要開發(fā)海棠灣，只不過按住不動(dòng)。三亞是個(gè)東西長條型城市，亞龍灣、大東海、三亞灣濱海沿線土地空間越來越小，“處女地”海棠灣自然就提到了議事日程。

　　一語激起千層浪。繡球拋出來后，受到國內(nèi)外多家財(cái)團(tuán)、企業(yè)的追捧。三亞是中國唯一的熱帶濱海旅游城市，濱海土地資源非常珍貴，開發(fā)商進(jìn)入三亞的首要任務(wù)就是——找地。

　　一個(gè)多月后，三亞即開始著手編制開發(fā)規(guī)劃，邀請(qǐng)美國霍克建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、美國SASAKI設(shè)計(jì)事務(wù)所、英國阿特金斯設(shè)計(jì)公司、上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院參與概念性規(guī)劃國際競賽。

　　海棠灣的規(guī)劃范圍為98.78平方公里，為海南最大的開發(fā)區(qū)。4家中外公司各施所能，提出了各自的設(shè)計(jì)理念。

　　當(dāng)年8月初，三亞組織專家評(píng)審4家公司設(shè)計(jì)成果，霍克公司提出中國首個(gè)“國家海岸”的概念令人眼前一亮，無論是官方還是專家均高度評(píng)價(jià)。

　　霍克方案認(rèn)為，海棠灣各種現(xiàn)有的自然與文化特色、獨(dú)具一格的人類活動(dòng)模式和整體景觀氛圍，是海棠灣的獨(dú)特性。這其實(shí)是一種土地管理策略，限制并控制一個(gè)實(shí)施特別行政管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)數(shù)量與素質(zhì)，從而保存與保護(hù)自然棲息地和田園風(fēng)光。設(shè)計(jì)師設(shè)想，通過生態(tài)保護(hù)、低密度土地使用、可持續(xù)發(fā)展三方面的精心整合，令珍貴稀有的海岸資源得到保護(hù)和利用。

　　記者旁聽了當(dāng)時(shí)的評(píng)審，專家們認(rèn)為，霍克方案提出的概念很鮮明、很前衛(wèi)，而且把保存和開發(fā)結(jié)合起來，突出了生態(tài)保護(hù)的意識(shí)。但方案在各分區(qū)如何統(tǒng)一為整體、如何重建內(nèi)陸水道、如何開發(fā)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村、如何使用和保護(hù)海岸線等具體問題仍有缺陷。

　　經(jīng)過媒體的宣傳與放大，“海棠灣——國家海岸”已緊緊地捆綁在一起。隨后，三亞邀請(qǐng)美國EDSA環(huán)境景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所作了綜合方案，定位為世界領(lǐng)先的專業(yè)化休閑旅游“國家海岸新城”。

　　次年4月，省規(guī)委會(huì)原則通過了EDSA的方案。2007年5月，海棠灣規(guī)劃獲正式批復(fù)同意，定位為“國家海岸——國際休閑度假區(qū)”。

　　七家巨頭傳入主 未實(shí)質(zhì)開發(fā)地已成功出讓

　　依批復(fù)，海棠灣將建設(shè)三大國家級(jí)和世界級(jí)品牌：國際頂級(jí)品牌濱海酒店帶——30多家左右五星級(jí)以上的濱海度假酒店以及國際組織會(huì)議中心和國家俱樂部；世界級(jí)游艇休閑社區(qū)——全天候游艇港、主題游艇社區(qū)、游艇俱樂部、高爾夫俱樂部；國家級(jí)海洋科研機(jī)構(gòu)、教育、博覽中心——世界第一的熱帶水族館、海洋公園(海上迪斯尼)、國家海洋研究院、國家海洋科學(xué)中心、國家海岸濕地公園。

　　如果說，“國家海岸”的定位，大大提升了海棠灣這片處女地的價(jià)值空間。那么，國內(nèi)外眾多財(cái)團(tuán)及企業(yè)紛紛表示加盟，使海棠灣頓成資本洼地。

　　三亞拋出繡球后，財(cái)團(tuán)與企業(yè)就表達(dá)出強(qiáng)烈的投資意愿。最引人注目的是香港巨商李嘉誠與李澤楷父子——他們?cè)�高調(diào)宣布，以香港盈科地產(chǎn)進(jìn)駐海棠灣。

　　2005年，三亞與7家大財(cái)團(tuán)簽署協(xié)議，由他們進(jìn)行一級(jí)開發(fā)。博弈，成為那時(shí)企業(yè)間、企業(yè)與政府間最頻繁的交往。三亞市發(fā)改委主任鄧忠說，這些企業(yè)基本上形成以香港盈科地產(chǎn)、保利集團(tuán)、上海家化聯(lián)合體三個(gè)集團(tuán)為核心。

　　并且，這些企業(yè)的“勢力范圍”也一度劃分清晰，基本上將海棠灣劃分完畢。最大的是盈科地產(chǎn)，開發(fā)范圍有17平方公里。一時(shí)間，海棠灣以及即將入主的企業(yè)成為國內(nèi)外媒體競相追遂的熱點(diǎn)。

　　記者查閱得知，外地媒體不時(shí)報(bào)道，某企業(yè)又入主海棠灣。消息真真假假，虛虛實(shí)實(shí)。但協(xié)議簽訂后，這些企業(yè)鮮有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。

　　而且，這些一級(jí)開發(fā)商開出的條件讓三亞難以接受。有些企業(yè)甚至提出99：1的土地出讓金分成比例，企業(yè)得大頭。后雖降到95：5，這種“綁架”政府的作法，三亞方認(rèn)為不能從根本上解決開發(fā)過程中的系列民生問題。

　　經(jīng)過協(xié)商，三亞整體解除了與7家財(cái)團(tuán)簽訂的協(xié)議。鄧忠說，海棠灣的開發(fā)模式發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變——由企業(yè)一級(jí)開發(fā)轉(zhuǎn)為政府主導(dǎo)一級(jí)開發(fā)。

　　2007年5月底，三亞市國土環(huán)境資源局首次公開招標(biāo)，出讓海棠灣一線濱海7宗土地，出讓低價(jià)為每畝97萬元，用途只有一個(gè)——建酒店。面積最大的一塊33.33公頃，最小的19.94公頃，國內(nèi)外21家企業(yè)和個(gè)人參加投標(biāo)。

　　6月22日，7宗土地正式出讓，共獲得土地出讓金21億元，中標(biāo)價(jià)格每畝從97萬元至100萬元不等。海南開維、三亞巨源、大連萬達(dá)、北京今典、中國希格瑪、三亞高勝、香港理文這7家企業(yè)，成為首批進(jìn)駐海棠灣的企業(yè)。三亞市委常委、海棠灣工(鎮(zhèn))委書記岳進(jìn)說，出讓時(shí)海棠灣還沒有任何市政建設(shè)，但此舉成功奠定了開發(fā)基礎(chǔ)。

　　21億元，創(chuàng)下海南省一次性出讓土地收益的最高紀(jì)錄，也意味著海棠灣開發(fā)建設(shè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。海棠灣首批酒店也因此誕生了，分別是：凱賓斯基、朱美拉、索菲特酒店、康萊德、希爾頓逸林、費(fèi)爾蒙、君悅酒店、喜來登、豪華精選。

　　由政府主導(dǎo)公開招標(biāo)出讓土地，也向外界傳達(dá)了一個(gè)信號(hào)——不施行企業(yè)一級(jí)開發(fā)模式。

　　事實(shí)上，企業(yè)會(huì)不會(huì)圈而不動(dòng)，一直是三亞市委、市政府最擔(dān)心的問題。為了防止開發(fā)商圈而未動(dòng)，三亞此前已出臺(tái)規(guī)定，實(shí)施項(xiàng)目投資建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)警機(jī)制，并與一些企業(yè)簽訂投資建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)防范合同。

　　三亞時(shí)任市委常委、常務(wù)副市長嚴(yán)之堯也力主政府主導(dǎo)。因?yàn)橹挥羞@樣，才能配套系統(tǒng)解決開發(fā)中的民生問題。

　　岳進(jìn)說，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，三亞有信心、有實(shí)力實(shí)行政府主導(dǎo)下的一級(jí)開發(fā)，這是海棠灣開展模式能發(fā)生根本轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)。開發(fā)亞龍灣時(shí)，地方政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，不足以整體開發(fā)一個(gè)面積如此之大的灣區(qū)。

　　試行新體制機(jī)制 海棠灣模式協(xié)調(diào)滾動(dòng)前行

　　成功出讓首批土地2個(gè)多月后，海棠灣管理委員會(huì)、海棠灣開發(fā)建設(shè)有限公司也掛牌成立。一年后的8月28日，三亞市委成立海棠灣工作委員會(huì)。工委、鎮(zhèn)委主要負(fù)責(zé)人由同一人擔(dān)任，管委會(huì)、鎮(zhèn)政府主要負(fù)責(zé)人由同一人擔(dān)任。省委常委、三亞市委書記江澤林在工委成立大會(huì)上提出了“一切權(quán)力歸海棠灣”的總體要求。

　　事實(shí)上，“國家海岸”只是海棠灣鎮(zhèn)所轄區(qū)域的一部分，但這種四合一的全新的體制機(jī)制創(chuàng)新，形成了有機(jī)的整體。岳進(jìn)認(rèn)為，創(chuàng)新體制是海棠灣開發(fā)建設(shè)的出路所在，能有效形成合力，從而產(chǎn)生戰(zhàn)斗力、生產(chǎn)力和高效率。

　　也因此，海棠灣被稱為“海南第一鎮(zhèn)”。

　　在政府主導(dǎo)一級(jí)開發(fā)的模式下，政府強(qiáng)勢推進(jìn)各項(xiàng)工作：政府主導(dǎo)編制規(guī)劃，政府主導(dǎo)征地安置，政府主導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，政府主導(dǎo)招商引資。

　　2008年6月，三亞市政府常務(wù)會(huì)議決定下放權(quán)力，明確海棠灣管委會(huì)是代表市政府開發(fā)建設(shè)海棠灣的管理機(jī)構(gòu)，全權(quán)處理、全面統(tǒng)籌開發(fā)區(qū)里的各項(xiàng)管理事務(wù)，所有支出由財(cái)政全額撥付。

　　為嚴(yán)格按規(guī)劃行事，海棠灣摸索出“三總師制”：管委會(huì)的總規(guī)劃師負(fù)責(zé)依規(guī)劃與時(shí)間進(jìn)度制定開發(fā)建設(shè)內(nèi)容，總會(huì)計(jì)師負(fù)責(zé)安排資金，總工程師負(fù)責(zé)研究如何建設(shè)�？傄�(guī)劃師陳漢華說，“三總師”至今已召開了40多次聯(lián)席會(huì)議，研究灣區(qū)開發(fā)建設(shè)中遇到的一系列問題，推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)提速。

　　目前，灣內(nèi)的人社、市政、綜合行政執(zhí)法、計(jì)劃財(cái)政等職能部門運(yùn)作良好。岳進(jìn)形象地將海棠灣開發(fā)模式下的新體制形容為“一張藍(lán)圖繪到底，一套班子干到底，市級(jí)審批不出區(qū)，工作順暢不扯皮”。

　　不扯皮，贏得入駐企業(yè)的普遍歡迎。三亞長島旅業(yè)有限公司在海棠灣投資建設(shè)喜來登和豪華精選兩家酒店，公司總經(jīng)理馮志斌說，時(shí)間是企業(yè)最大的成本，只要政府部門不扯皮不踢足球，就能極大提高效率�！熬频觊_工前，5天內(nèi)就辦完了所有證件和手續(xù)，不需到市里的各個(gè)部門，全部在管委會(huì)解決。”他說，在這一點(diǎn)上海棠灣的效率非常高，讓人意想不到，如果在市里辦，半年都不一定能搞掂。

　　目前，海棠灣在建項(xiàng)目已達(dá)98個(gè)，其中政府投資項(xiàng)目72個(gè)，社會(huì)投資項(xiàng)目26個(gè)，計(jì)劃總投資客430億元，已完成投資約90億元。新的開發(fā)模式，在保證政府實(shí)現(xiàn)土地收益最大化、加快開發(fā)速度時(shí)，也確保了規(guī)劃的高起點(diǎn)和嚴(yán)肅性。同時(shí)，也有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，讓群眾共享開發(fā)成果。而且，有利于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)配套，避免配套缺位現(xiàn)象。省城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)專家委員徐經(jīng)國認(rèn)為，只有在政府主導(dǎo)下，這些目標(biāo)才能實(shí)現(xiàn)。