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珠江新城規(guī)劃之痛
離開繁忙的黃埔大道,往南,進入珠江東路,就進入了珠江新城的核心區(qū)域。 烈日下,灰白的擋板圍住了大片土地,只留下一條并不寬敞的馬路。路面并不平坦,過往車輛小心翼翼地試探著前行,車速很慢,所過之處,仍揚起一陣煙塵。 巨大的黃土坑,路邊生銹的建筑廢料,黃藍相間的移動工棚,巨大的紅色、黃色腳手架、圍裹著深綠色安全網(wǎng)在施工的建筑,與不遠處嶄新的大樓交織成畫。四面八方機器的轟鳴讓人難以辨別來自哪個工地,只是在烈日下執(zhí)著地吼叫著。這是一番奇特的景象。 整個珠江新城,據(jù)記者粗略統(tǒng)計,有不少于25個在施工的項目,還有少數(shù)長著荒草的空地;蛟S難以置信,16年的開發(fā),如今仍是一個巨大的工地。 質(zhì)疑聲一片 “我自己都沒搞明白,為什么珠江新城就沒有商務(wù)氣息,而且建的時候感覺很亂,一建一大片,到處封路,進去了找不到方向!遍L期關(guān)注珠江新城發(fā)展的規(guī)劃界人士衛(wèi)甬(化名,應(yīng)受訪者要求隱去真實姓名)也覺得奇怪。 在建的部分亂,建好的部分近年來也備受質(zhì)疑:沒有商務(wù)氣息、住宅范圍過大、配套設(shè)施不完善、樓太高太密、交通不便…… 去年入住珠江新城某樓盤的盧小姐表示,從入住起,樓盤四周就一直施工,封路!斑@里只是住的地方,吃飯、看電影、逛街,平常活動都不在珠江新城,買菜都是在上班地點附近買了帶回來!倍鼡(dān)心的是,“珠江新城還有很多樓盤在建,將來可能會很塞車……” 這不是她一個人的感受?嘤谏钆涮自O(shè)施跟不上,廣州市政協(xié)委員朱科甚至表示“住在珠江新城還不如住城中村”。 在今年7月的一次會議上,廣州市委書記朱小丹點名批評珠江新城“什么東西都有,但沒有真正的集聚效應(yīng)”,“雜七雜八”,CBD的功能沒有凸顯。這是繼去年7月批評珠江新城“功能定位就存在混雜、紊亂的問題”之后,市委書記第二次明確批評珠江新城。 盡管這讓廣州人情感上難以接受,但受訪的幾位城市規(guī)劃界人士都承認這個批評是中肯的。 源頭上的偏差 珠江新城為什么會成為現(xiàn)在這般模樣?“珠江新城目前這種狀況,現(xiàn)在很多人說是規(guī)劃的問題,這要辨證地看。”衛(wèi)甬表示。 其實從廣州市開始謀劃珠江新城的發(fā)展,就決定了它的先天不良。 上世紀90年代初,廣州市政府圈下了北起黃埔大道,南至珠江,西以廣州大道為界,東抵華南快速干線,約6.4平方公里的土地。按廣州市政府的意圖,珠江新城將建設(shè)成“未來的廣州新城市中心”。 由于當(dāng)時廣州市政府正籌劃修建地鐵一號線,政府希望靠土地收益支持地鐵建設(shè)。大塊土地不易賣,于是就把地塊劃小,希望用“小地塊、高容積率”的模式開發(fā)珠江新城。 1993年,廣州市政府以美國托馬斯規(guī)劃服務(wù)公司的規(guī)劃方案為基礎(chǔ)編制了控制性規(guī)劃。把珠江新城分為400多個地塊,可供出讓的有180個地塊、780萬平方米。按政府的設(shè)計,珠江新城出售土地可以獲得220億元的收入,其中的100億元將投入地鐵建設(shè)。 據(jù)暨南大學(xué)管理學(xué)院教授、土地資源與城市管理學(xué)科帶頭人胡剛介紹,1993年版的規(guī)劃是非常理想化的,但行不通,好長時間推不動開發(fā)。 1994—1995年,珠江新城在經(jīng)歷了一個短暫的土地交易高潮后,由于當(dāng)時拿地方式多樣,且珠江新城配套不完善,眾多開發(fā)商對珠江新城建設(shè)開始觀望。隨后到來的亞洲金融危機,導(dǎo)致大量寫字樓空置,市場低迷。 1992~1999年,珠江新城的土地開發(fā)已累計投入50億元人民幣,卻絲毫沒有CBD的影子。除居住用地正在積極開發(fā)外,只有若干政府辦公機構(gòu)遷入,尚無一家真正的商務(wù)辦公建筑建成。 而另一方面,由于政府沒把相關(guān)配套搞起來,“以前有開發(fā)商就說,誰進珠江新城誰就死!弊笥曳慨a(chǎn)顧問機構(gòu)總裁周帆回憶道。 十年后的政府檢討 珠江新城的開發(fā)并不像政府想象的那么順利。 1999年,廣州市啟動《珠江新城規(guī)劃檢討》。2003年1月22日,廣州市政府公布施行《珠江新城規(guī)劃檢討》并同時廢止了10年前制定的《廣州新城市中心-珠江新城規(guī)劃》。 在保證1993版規(guī)劃的延續(xù)性,保持現(xiàn)有利益平衡的原則下,規(guī)劃檢討時將原控規(guī)約440個小開發(fā)地塊整合為269塊綜合地塊開發(fā)單元(街坊),并多采用建筑周邊圍合的布局方式,爭取最大的街坊圍合公共空間,力圖解決住宅與寫字樓分布散亂問題。 另一方面,規(guī)劃檢討在盡量維持建設(shè)管理延續(xù)性的基礎(chǔ)上,提升珠江新城建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和公共配套建設(shè)水平,擴大幼兒園、中小學(xué)教育設(shè)施用地規(guī)模,由原來的19.6公頃增加至32公頃;擴大市級醫(yī)院用地規(guī)模;明確了市級文化中心的具體內(nèi)容為廣州歌劇院、廣州博物館等文化建筑。 “以房地產(chǎn)開發(fā)作為主要動力,待市場需求上來以后,再加以開發(fā)!边@也是當(dāng)時珠江新城規(guī)劃檢討項目負責(zé)人袁奇峰給出的開發(fā)戰(zhàn)略之一。 這些措施使發(fā)展商對于珠江新城信心陡增,珠江新城的發(fā)展進入快車道,住宅用地大幅推出。2005年,政府推出了珠江新城最后一塊規(guī)劃中的住宅用地。 “2003年版的規(guī)劃檢討,加入了文化、公共設(shè)施,商業(yè)項目進不來,政府來推一把,這無疑增加了開發(fā)商的動力!焙鷦傉J為,“這個規(guī)劃檢討作用很大,沒有它,就沒有現(xiàn)在的珠江新城。” 理想與現(xiàn)實的差距 開發(fā)商拿地火爆,并不意味著珠江新城就能順利成長為市政府期待的CBD。 前期“小地塊、高容積率”的開發(fā)模式已然影響到珠江新城的格局,樓高而密。雖然袁奇峰曾表示,2003版《珠江新城規(guī)劃檢討》在改善珠江新城的高密度上是做了努力的。但檢討是在尊重已形成的利益格局的前提下完成的,只能部分解決問題。 而大量住宅的開發(fā)結(jié)果是,相應(yīng)的生活配套設(shè)施必須加強,“本來CBD就不應(yīng)安排那么多住宅,住宅多了,就需要大量配套設(shè)施,配套設(shè)施進入后,就把CBD的主導(dǎo)功能弱化了!毙l(wèi)甬認為。 “現(xiàn)在的珠江新城變成了一個住宅區(qū),不像個CBD。”周帆也覺得,現(xiàn)在說珠江新城CBD,更像是心理上的,而不是實體的。 珠江新城遍布住宅樓,無疑是出讓土地的過程中市場的選擇。衛(wèi)甬分析,如果在市場低靡的時候堅持下來,可能就不會有現(xiàn)在的問題!笆袌龅倪x擇有個過程,社會發(fā)展也好、企業(yè)發(fā)展也好,看在低谷的時候能不能堅持。如果當(dāng)時堅持了,珠江新城商務(wù)氛圍就會濃很多! 胡剛也認為,1993年版的珠江新城規(guī)劃是非常理想化的,還保留有嶺南傳統(tǒng)水鄉(xiāng)風(fēng)情,但在市場面前,規(guī)劃師的理想往往要打折扣。 珠江新城的開發(fā)提速后,廣州市政府對珠江新城的支持力度也在明顯加大,自2005年始,連續(xù)幾年,廣州市政府出臺舉措,對新入駐珠江新城金融商務(wù)區(qū)的金融機構(gòu)給予資金獎勵。然而效果不夠理想。 胡剛分析,外部環(huán)境上,廣州相鄰的是香港國際金融中心,國內(nèi)還有上海陸家嘴、北京朝陽區(qū),一個國家已有這樣幾個中心存在,廣州想再建金融商務(wù)中心就會比較難。 還有,廣州的珠江新城不像北京和上海,有國家的重視,規(guī)劃好以后就按照規(guī)劃來建。而廣州完全是靠自身,所以在實踐過程中,也出現(xiàn)了很多調(diào)整!氨M管有調(diào)整,也形成了一個城市中心,還是值得肯定的! 2008年6月5日,廣州市規(guī)劃局宣布:廣州市將跳出6.4平方公里小CBD的局限,延展CBD功能,總體規(guī)劃范圍23.6平方公里的琶洲—員村地區(qū)將成為珠江新城CBD的延伸區(qū)域。 這一舉措,幾位受訪者一致認為是挽救珠江新城開發(fā)之失的無奈之舉。 如今的珠江新城,胡剛把它定位為“具有廣州特色的城市中心”,他認為珠江新城要做CBD“已經(jīng)不太可能了”,現(xiàn)在這樣也符合廣州的實際情況。 “現(xiàn)在在起始階段,就像馬拉松比賽,起步還是亂哄哄的。”雖然如此,廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院總工程師馬向明對珠江新城還是充滿期待:“珠江新城現(xiàn)在還處于建設(shè)時期, 10年后你會發(fā)現(xiàn),一些不適合在這里發(fā)展的公司會慢慢被淘汰出去,那時候會成熟起來! 珠江新城的有些地塊的規(guī)劃或許還會調(diào)整,百貨、超市、交通等配套設(shè)施正在完善。近日,從廣州市交委傳出消息,被視為“迷城”的珠江新城即將開通區(qū)內(nèi)穿梭巴士。10月,珠江新城集中供冷系統(tǒng)將正式投入使用。 大工地畢竟只是暫時的,珠江新城的明天仍然值得期待。
編輯:royal |
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