開發(fā)商一手拿補(bǔ)貼一手抬房價 買房人一面為高出的房價“埋單”，一面為高物業(yè)費(fèi)出錢———

　　隨著霧霾天氣影響的不斷加劇，有不少購房人開始把目光盯向節(jié)能環(huán)保、舒適健康的綠色住宅，在望京工作的李先生就是其中一位。當(dāng)李先生翻看綠色住宅項(xiàng)目樓書時，疑惑也就隨之而來——地源熱泵、智能家居、24小時恒溫、恒濕、恒氧……所謂的綠色住宅，是不是就意味著住宅主打高科技？《廣廈時代》在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，市場上以主打高科技為支點(diǎn)的“偽綠”住宅并不孤單，而貼上綠色標(biāo)識的住宅也成了開發(fā)商順理成章提高房價的理由。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為普通的購房者，慧眼識別、增強(qiáng)買方意識至關(guān)重要。

　　高科技≠綠色住宅

　　雨水收集、新風(fēng)系統(tǒng)、智能遮陽、地源熱泵、家居智能系統(tǒng)……目前，在北京不少主打“綠色牌”的項(xiàng)目中，這些高科技應(yīng)用的字眼早已成為開發(fā)商宣傳綠色、節(jié)能的“必選項(xiàng)”。對此，地產(chǎn)總裁顧問，清華大學(xué)博士成通寶認(rèn)為，綠色住宅與科技住宅不能混為一談，實(shí)際上，綠色住宅包含了科技住宅的概念，高科技只是綠色住宅特征中的一部分。

　　究竟什么樣的項(xiàng)目才可以稱得上是“綠色住宅？于2006年發(fā)布的《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》），是目前業(yè)內(nèi)最具公信力的評價依據(jù)之一?！稑?biāo)準(zhǔn)》中認(rèn)為，綠色建筑是指在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源(節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材)、保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。綠色建筑由低到高可劃分為一星級、二星級、三星級三個等級。也就是說，綠色住宅不僅要考慮節(jié)能環(huán)保，還要致力于為居者打造舒適、健康的居住空間，在前期規(guī)劃與后期執(zhí)行中都要注重“以人為本”，與自然和諧相生、良性互動。

　　據(jù)成通寶介紹，目前我國綠色住宅設(shè)計與運(yùn)行的評價標(biāo)準(zhǔn)是從節(jié)地與室外環(huán)境、節(jié)能與能源利用、節(jié)水與水資源利用、節(jié)材與材料資源利用、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量和運(yùn)營管理六方面來評定的。每個指標(biāo)包括控制項(xiàng)、一般項(xiàng)和優(yōu)選項(xiàng)。一個項(xiàng)目要想獲得綠色住宅的評定，就必須全部滿足控制項(xiàng)要求，而一般項(xiàng)和優(yōu)選項(xiàng)的項(xiàng)數(shù)要求則根據(jù)不同的綠色建筑標(biāo)識等級有所區(qū)別。這也從另一個側(cè)面說明，不是單靠堆砌高科技就可以被認(rèn)定為綠色住宅，這六方面的要求也不是哪一方面更突出，而是并行不悖。

　　爭貼綠色標(biāo)簽是想把項(xiàng)目賣得更好

　　目前，我國取得綠色建筑標(biāo)識的項(xiàng)目與日俱增。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年9月，全國已評出556項(xiàng)綠色建筑標(biāo)識項(xiàng)目，取得綠色建筑標(biāo)識的建筑達(dá)到3815棟，總建筑面積為5677.6萬平方米。萬科、萬通、朗詩、招商地產(chǎn)等房企都走在了綠色住宅開發(fā)與建設(shè)的前列。

　　房企緣何爭相添“綠”？在成通寶看來，添“綠”最主要的原因是開發(fā)商想把項(xiàng)目賣得更好。“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的競爭太過激烈，每個開發(fā)商都在想，應(yīng)該為項(xiàng)目賦予什么樣的特點(diǎn)及名頭才能使其超越其他項(xiàng)目、更容易銷售，從而實(shí)現(xiàn)利益最大化。可以說，切實(shí)地站在客戶角度來思考的開發(fā)商并不是很多。”成通寶談道。

　　成通寶認(rèn)為，開發(fā)商熱衷打造綠色住宅的另一個原因在于可以獲得國家補(bǔ)助。在《關(guān)于加快推動我國綠色建筑發(fā)展的實(shí)施意見》中規(guī)定，國家對經(jīng)過上述審核、備案及公示程序，且滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求的二星級及以上的綠色建筑給予獎勵。2012年獎勵標(biāo)準(zhǔn)為：二星級綠色建筑45元/平方米，三星級綠色建筑80元/平方米。獎勵標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)技術(shù)進(jìn)步、成本變化等情況進(jìn)行調(diào)整。

　　打造綠色住宅不是提升房價的理由

　　在普通購房者的印象中，只要是跟綠色住宅掛鉤的項(xiàng)目，其售價要遠(yuǎn)高于普通住宅。目前市場上的綠色住宅與相鄰地段的普通住宅相比，均價要高出2000至3000元不等，以高科技撐臺的綠色住宅，似乎成為開發(fā)商提高房價的“殺手锏”。

　　“打造綠色住宅，成本未必會增加。雖然地價沒有辦法改變，但是開發(fā)商在設(shè)計、施工建設(shè)、管理等方面都可以考慮成本控制。”成通寶說道。此外，據(jù)測算，目前國內(nèi)三星級綠色建筑成本大概每平方米增加200元，二星級增加100元，一星級增加50元。成通寶表示，僅以三星級綠色建筑為例，表面上看，每平方米增加成本約200元，補(bǔ)助才80元/平方米，那么開發(fā)商每平方米的建筑費(fèi)用還“多付出”120元，似乎提升房價也較為合理，但仔細(xì)想來，開發(fā)商一手“提價”，一手“拿補(bǔ)貼”，可謂“雙贏”，而為高房價“埋單”的購房者，不但拿不到補(bǔ)貼，而且日后還要為高物業(yè)費(fèi)出錢，可謂“兩虧”。

　　成通寶認(rèn)為，因?yàn)楹芏噱X的收取是不透明且不合理的，所以作為出資者的購房人有權(quán)要求開發(fā)商公開建房成本，明晰地價、設(shè)計費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的比例構(gòu)成，但是目前市場并沒有真正形成買方市場，買房人沒有形成合力。作為有良知及社會責(zé)任感的開發(fā)商就應(yīng)主動公示建房成本構(gòu)成，讓購房者心里踏實(shí)。

　　提示 購房人應(yīng)增強(qiáng)買方意識

　　針對以上情況，成通寶建議購房者在購買綠色住宅時應(yīng)著重考慮以下幾點(diǎn)：

　　一是問清綠色住宅標(biāo)識的星級與級別。“如果綠色住宅是按國內(nèi)‘綠標(biāo)’評定的，則要問清楚項(xiàng)目獲得的是一星、二星還是三星認(rèn)證；如果項(xiàng)目認(rèn)證采用的是美國LEED體系，則要問清楚項(xiàng)目屬于鉑金級、金級、銀級、認(rèn)證級哪個級別，不同星級與級別的綠色住宅品質(zhì)差異較大。此外，消費(fèi)者還要問清項(xiàng)目獲得的是規(guī)劃設(shè)計認(rèn)證，還是運(yùn)行認(rèn)證，因?yàn)楹笳卟疟砻黜?xiàng)目已落到實(shí)處。”成通寶說道。

　　二是如果綠色住宅房價無法下降，那么購房者則需要求物業(yè)方降低物業(yè)費(fèi)用并列出物業(yè)費(fèi)構(gòu)成清單。成通寶認(rèn)為，雖然國家相關(guān)部門要求物業(yè)公司列出物業(yè)費(fèi)構(gòu)成清單，但是部分項(xiàng)目并沒有做到這一點(diǎn)，這就導(dǎo)致部分購房人在“不知情”的情況下支付較高物業(yè)費(fèi)。“綠色住宅物業(yè)費(fèi)不見得就比非綠色住宅物業(yè)費(fèi)高。比如，在綠化灌溉方面，綠色住宅采用雨水回收的方式，而普通住宅則采用自來水灌溉的方法，長期來看，后者支付成本明顯比前者多。再如，綠色住宅社區(qū)普遍有高科技監(jiān)控，而普通住宅監(jiān)控少，反映在后期，是綠色住宅的保安少、人工成本低，而普通住宅則恰恰相反。”成寶通說道，“只有當(dāng)購房者‘有心’詢問時，相關(guān)方在制定規(guī)則時才會更加謹(jǐn)慎。”

　　成通寶認(rèn)為，十八大提出建設(shè)生態(tài)文明，其核心理念就是堅(jiān)持綠色發(fā)展，對于房地產(chǎn)市場來說，綠色住宅是未來發(fā)展的大勢所趨，應(yīng)呼吁全社會開發(fā)商都要做名副其實(shí)的綠色住宅，普及購房人“綠色知識”，加速買方市場的實(shí)現(xiàn)。