聶梅生:目前房價筑底態(tài)勢明顯
以“沖突論:跨越政經(jīng)周期的邏輯”為主題的博鰲?21世紀房地產(chǎn)論壇第12屆年會將于3日至6日在海南三亞舉行,網(wǎng)易房產(chǎn)全程直播論壇盛況。
主持人:感謝鐘彬先生的發(fā)言。今天上午的論壇內(nèi)容包含主題演講、權(quán)威報告發(fā)布兩部分,上午要做主題演講的嘉賓多達10位,我們每位嘉賓將演講時間控制在15分鐘之內(nèi),下面進入論壇的第一部分,宏觀經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)政策解讀"?,F(xiàn)在請出第一位演講嘉賓全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生女士,聶梅生女士的演講主題是"中國房地產(chǎn)的觀點",有請。
聶梅生:各位領導、各位嘉賓,大家上午好,很高興大家來參加這個會,同時也希望大家積極的支持“博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇”,今天演講的題目是對中國房地產(chǎn)的觀點,也是個人的觀點。對中國房地產(chǎn)的總體觀點,我是這樣看的,第一,本輪房地產(chǎn)調(diào)控是必要的,為什么是必要的,因為在此之前,有房價高,民怨大,投資過熱,轉(zhuǎn)型困難等幾個背景和前提,因此推動了持續(xù)差不多兩年的房地產(chǎn)調(diào)控,因此說是必要的。
現(xiàn)在的調(diào)控成果是勢在必得的,為什么這么說,因為動用了行政手段、貨幣手段、市場手段,奪冠多管齊下,一定取得必得的當前的成果,效果怎樣,我等下仔細的說。
一個是房價開始下行,無論是環(huán)比還是同比都下行了,炒房者出局,開發(fā)投資急速的降溫,住房雙軌制啟動,應該說是有效果,跟效果對應的代價是必付的,付出的代價是固定資產(chǎn)投資下滑,GDP下降,上下游簫條,未來的問題加速積累,現(xiàn)在積累的速度很快,這個代價我認為也是必付的。
改革是必須的,如果我們要推動整個經(jīng)濟和房地產(chǎn)良性的發(fā)展,城鎮(zhèn)化是一個很好的方向,但是要想中國城鎮(zhèn)化,必須要進行土地制度改革,我們算一下城鎮(zhèn)化現(xiàn)在是50%多一點,如果到70%還有20%,算一下大概有2.5億的農(nóng)民工要進城,在他們的背景實際上是要解決土地的問題,一系列股權(quán)的問題和紅利的問題,城鎮(zhèn)化的問題必須要進行土地制度的改革,現(xiàn)在需要民間制度的導入,需要金融制度的改革,現(xiàn)在已經(jīng)開始了,但是困難重重,要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革,背景就是解決央企和國企的問題,同時財稅制度要改革,最后要惠及民生,拉動消費和民生,最為困難的就是中國收入分配制度的改革,如果四個改革不能實現(xiàn),那么下一步經(jīng)濟的發(fā)展,恐怕還會碰到很多的稚拙,因此改革是必須。房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型就成為必然,因為已經(jīng)轉(zhuǎn)變了市場結(jié)構(gòu),各方的利益格局發(fā)生了變化,房地產(chǎn)業(yè)的盈利格局發(fā)生了變化,因此要促進住房的雙軌制,促進城鎮(zhèn)化,促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,促進內(nèi)需消費,總之,從投資拉動轉(zhuǎn)到承載經(jīng)濟和社會的發(fā)展,這就是總體的思路。
我們回顧一下,拉動房地產(chǎn)的形勢我很快的過一下。全行業(yè)不景氣達到了八、九個月,到達了2009年的低點,現(xiàn)在的數(shù)據(jù)是2012年的5月份,指數(shù)是5.49,其他的行業(yè)也就是這樣的,房地產(chǎn)行業(yè)回到了2009年的最低點,可以看到商品房的銷售面積和銷售額,連續(xù)三個月小幅度的上升,我想說一下,銷售額的恢復比銷售面積要快。
看到他們有急劇的跳水,我也沒有想到,從去年的12月份到今年的1、2月份出現(xiàn)了急劇快速的下挫,下挫后3月份到6月份就開始上升,上升的過程中,仍然是負增長,并沒有回到正值,因此不能說是大幅度的增長,還是在負增長的恢復過程中,快速恢復的是銷售額,慢的是銷售面積,隱含了房價的問題,如果以量換價,應該是量多,但是現(xiàn)在不是這樣的情況。
土地購置面積有急促的下挫從-19.3到-19.7%,從銷售額和銷售面積的恢復,土地購置面積開始走暖。
房地產(chǎn)開發(fā)投資是繼續(xù)下降,降到最后開始減少,從27.8%下降到18.7%,現(xiàn)在也開始慢慢的走穩(wěn)。
房地產(chǎn)投資已經(jīng)對我國的固定資產(chǎn)投資形成了負拉動,大家可以看得到,房地產(chǎn)投資一直下降到固定投資之下,今年4月份就開始負拉動,房地產(chǎn)投資從剛才的曲線可以看得到,有短期急劇下線的特性,固定資產(chǎn)投資是下降的,但是緩慢的,但是房地產(chǎn)投資急劇下降的。房地產(chǎn)投資是在未來不看好的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原來大概有6萬家,現(xiàn)在會少一些,可能也有5萬家左右。如果大家對市場在同一個時間點,就是一季度的時候,大家同時不賣房屋和不看好,5萬家企業(yè),絕大多數(shù)是民營企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)中民營企業(yè)占絕大多數(shù),一夜之間開董事會,決定不投資,決定不買地,決定開發(fā)的監(jiān)督和開發(fā)面積,可以很短的時間內(nèi)做出決定,可以在全國這樣做,因此一季度就急劇下降,就是這樣的一個行業(yè),這一點說明了什么,等一下我會告訴大家,房地產(chǎn)跟其他的行業(yè)不一樣,就出現(xiàn)了想不到的下挫,如果經(jīng)濟還不好,下挫的程度還會下降,如果急跌的話,就是不斷的下降,但是目前市場剛需的反映出現(xiàn)了小幅的回暖。
資金鏈仍然緊張略緩,一季度貨幣投放是1.3萬億元,商品房待售面積仍然存在,曲線從5.1回到5.7,跟去年同期的23相比仍然是緊張的。
編輯:zhaoxi
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