在舉國(guó)上下向高房?jī)r(jià)宣戰(zhàn)的時(shí)刻，被媒體稱(chēng)之為"北京最暴利的樓盤(pán)"的龍湖頤和原著再次被推到了風(fēng)口浪尖。

　　北京最暴利的樓盤(pán)

　　早在2009年7月25日，國(guó)土部將全國(guó)620個(gè)調(diào)查項(xiàng)目的數(shù)據(jù)日前悉數(shù)發(fā)布(詳見(jiàn)附圖1)，其中北京的21個(gè)項(xiàng)目中，地價(jià)最高占房?jī)r(jià)的比例為51.36%，最低為14.33%。北京21個(gè)項(xiàng)目平均地價(jià)為4337.1元，平均房?jī)r(jià)為17261元，平均地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例約為25%！北京眾多知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在列。

　　按照國(guó)土部公布的數(shù)據(jù)，西鄰頤和園昆明湖的頤和原著樓面地價(jià)為6810元/平方米，平均售價(jià)為45000元/平方米，地價(jià)房?jī)r(jià)比為15.13%；但是記者通過(guò)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢(xún)到，頤和原著的平均成交價(jià)為50774元/平方米，地價(jià)房?jī)r(jià)比為13.41%！由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，建安成本和管理費(fèi)用基本為剛性，唯有土地成本彈性最大，土地成本越低，利潤(rùn)空間越大，頤和原著如此低的土地成本，當(dāng)之無(wú)愧是北京 "最暴利"的開(kāi)發(fā)樓盤(pán)。

　　違反別墅項(xiàng)目停批規(guī)定

　　公開(kāi)資料顯示，頤和原著總建筑面積12萬(wàn)平米，91套。開(kāi)發(fā)商龍湖地產(chǎn)對(duì)外所有的宣傳都稱(chēng)頤和原著為獨(dú)棟別墅。

　　眾所周之，國(guó)土資源部從2006年5月就開(kāi)始下發(fā)通知，停止審批別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。那么頤和原著是如何通過(guò)規(guī)劃的呢？

　　公開(kāi)資料顯示，頤和原著的容積率為0.76。容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比，它是反映樓盤(pán)舒適度的一個(gè)指標(biāo)，同時(shí)，它的高低直接折射出樓盤(pán)的品質(zhì)。例如，在1萬(wàn)平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。規(guī)劃對(duì)低密度住宅的大體標(biāo)準(zhǔn)概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2;多層低密度住宅容積率不大于1.2;排屋(Town House)容積率不大于0.7;獨(dú)棟別墅(Villa)容積率不大于0.35。

　　如果按照業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)，頤和原著應(yīng)該是介于多層和Town House之間的產(chǎn)品類(lèi)型。但頤和原著對(duì)外宣稱(chēng)是中式大宅，獨(dú)棟別墅。

　　開(kāi)發(fā)商是如何做到容積率為0.76的獨(dú)棟別墅呢？龍湖地產(chǎn)在頤和原著進(jìn)行了大膽地嘗試，一是減小建筑間隔(詳見(jiàn)附圖)，二是向地下拓展空間；記者看到，頤和原著的樓體緊挨著圍墻，兩者之間僅有20公分左右(詳見(jiàn)附圖)。頤和原著的地塊呈現(xiàn)不規(guī)則長(zhǎng)形狀，在規(guī)劃上很不利，設(shè)計(jì)師沒(méi)有別的辦法，只能將樓座擺密，犧牲業(yè)主的私密性和舒適度。在現(xiàn)房呈現(xiàn)之后，通過(guò)龍湖拿手的園林景觀(guān)造坡植樹(shù)進(jìn)行修飾。不過(guò)，園林做的好的開(kāi)發(fā)商，大多是會(huì)偷面積的。園林遮丑��！

　　在密擺樓座的同時(shí)，向下深挖，做出地下二層，同時(shí)抬高一層水平高度(詳見(jiàn)附圖)，地下兩層計(jì)入銷(xiāo)售面積。地面部分做二層，部分做一層。地上部分為何不做出三層，記者推測(cè)，因?yàn)轭U和原著緊挨頤和園，估計(jì)有建筑物限高方面的原因，因此，只能往下深挖坑。

　　通過(guò)密布樓座和深挖地下室，提高容積率，繞開(kāi)國(guó)土部關(guān)于別墅類(lèi)低密度住宅的限制，頤和原著的獨(dú)棟別墅終于可以粉墨登場(chǎng)了。但是毫無(wú)疑問(wèn)，這種靠樓擠樓和深挖洞方式建成的所謂"高密度別墅"，犧牲的當(dāng)然是居住的舒適度，從本質(zhì)上講，無(wú)疑是對(duì)國(guó)土部禁令的藐視和對(duì)豪宅品質(zhì)的謀殺。

　　詭異的綠化率

　　反映居住舒適度有兩個(gè)指標(biāo)，綠化率和容積率。公開(kāi)資料顯示：頤和原著綠化率22.78%。在國(guó)家關(guān)于園林綠化的用語(yǔ)中，準(zhǔn)確的應(yīng)為"綠地率"，指的是規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。根據(jù)北京的地方規(guī)定，凡符合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的新建居住區(qū)，居住小區(qū)綠地率不得低于 30% ，換言之，樓盤(pán)的綠地率只達(dá)到30%的最低限就符合要求了。

　　而頤和原著22.78%的綠化率明顯不符合北京市的綠化指標(biāo)規(guī)底線(xiàn)。按照相關(guān)規(guī)定，規(guī)劃不符合規(guī)定，則拿不到銷(xiāo)售許可證，事實(shí)上，頤和原著2008年1月18日公開(kāi)發(fā)售。龍湖地產(chǎn)究竟通過(guò)什么樣的公關(guān)手段，使得相關(guān)主管部門(mén)裝作視而不見(jiàn)無(wú)法通過(guò)審批的綠化項(xiàng)目，最終過(guò)關(guān)斬將，順利拿到銷(xiāo)售許可證？

　　業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，北京對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)管措施已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)，環(huán)環(huán)相扣，層層把關(guān)，一個(gè)環(huán)節(jié)如果過(guò)不去，下一個(gè)環(huán)節(jié)就無(wú)法通過(guò)。綠化率不達(dá)標(biāo)而拿到銷(xiāo)售許可證的原因，可能性只有兩個(gè)，一是賄賂審批綠化的官員，故意放行，這樣即使后面環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)上一環(huán)節(jié)有誤，因?yàn)樨?zé)任不在自己，也可能放行通過(guò)；另一種就是在審批綠化的環(huán)節(jié)上材料造假，騙取批準(zhǔn)之后，以真實(shí)材料和假的批文進(jìn)入下一審批。但是無(wú)論是何種情況，頤和原著綠化不達(dá)標(biāo)卻公開(kāi)銷(xiāo)售，已經(jīng)是非法。