成業(yè)行(成業(yè)行博客|成業(yè)行新聞)是國內(nèi)最早創(chuàng)建的綜合性房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之一。經(jīng)13年的發(fā)展，已成為一家集區(qū)域規(guī)劃、投資顧問、營銷代理、地產(chǎn)金融及開發(fā)建設(shè)于一體的集團(tuán)企業(yè)。

　　截至2007年底，已完成顧問項(xiàng)目156個，累計銷售全案、營銷代理的高檔公寓、寫字樓、別墅、普通住宅項(xiàng)目69個，銷售面積超300萬平方米，銷售額過200億元，成為名副其實(shí)的“北京地產(chǎn)十大金牌代理行”之一。

　　隨著二三線城市的崛起，成業(yè)行正以“專業(yè)化、規(guī)范劃、精細(xì)化”的服務(wù)為石家莊、威海、東營、呼和浩特、桂林、沈陽等二三線城市的發(fā)展出謀劃策。

　　成業(yè)行投資顧問有限公司總經(jīng)理邵念強(qiáng)，溫文儒雅，深諳房地產(chǎn)專業(yè)知識，對于中國城市的發(fā)展有著自己獨(dú)到而又專業(yè)的見解。今天，邵念強(qiáng)正用自己多年來積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，深耕于二三線城市的發(fā)展。

　　據(jù)了解，早在2003年，成業(yè)行就在為東營的城市建設(shè)建言獻(xiàn)策。那么，邵念強(qiáng)如何看待東營這座城市？在他眼里，東營的發(fā)展?jié)摿υ谀睦�？又有哪些制約因素？

　　記者：僅僅25年的時間，東營由一片荒涼貧瘠的鹽堿地變成一座新興的石油城市，城市化率達(dá)到57.4%,高于國家城市化率的平均水平。2010年，東營城市化率將達(dá)到65%。請問，您如何看待東營的城市發(fā)展？

　　邵念強(qiáng)：東營的城市發(fā)展具有典型性，是能源主導(dǎo)型城市。25年前，發(fā)現(xiàn)石油后，這個城市是在鹽堿地上快速發(fā)展起來的。在發(fā)展的過程中，由石油管理局演變成了一個地級市，具備了城市的多種功能。東營的城市化率高也在于這個城市是勝利油田的所在地，油田職工占了很大比例，并且周邊農(nóng)村人口密度本來就很低。今后幾年，東營城市化率發(fā)展速度還會更快，因?yàn)橥獾氐牟删蚬�司的生活基地要陸續(xù)回遷到東營。我認(rèn)為，這個城市的城市化是一種油田職工主導(dǎo)的機(jī)械式增長方式。

　　成業(yè)行的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，從1996年到2005年10年間，東營城市中心區(qū)的人口增長每年只有1萬人，從這一點(diǎn)看，城市人口的增長速度并不快，這也是由東營建市以來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的單一性決定的。20多年來，這個城市主要以石油及其衍生行業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)，而石油工業(yè)屬于資本密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，不屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)。

　　目前，東營的城市定位正在從單一的能源城市向黃河三角洲的中心城市轉(zhuǎn)變。這意味著東營的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)要發(fā)生很大變化。除了能源之外，機(jī)械制造、高新技術(shù)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游觀光業(yè)等等都會逐漸發(fā)展起來。應(yīng)該說，這樣一個綜合的產(chǎn)業(yè)發(fā)展使得東營這座城市具有了長期發(fā)展的動力，盡管在渤海的大陸架和次大陸架發(fā)現(xiàn)了新的油田和氣田，但石油和天然氣的開采逐漸減少是不爭的事實(shí)。未來三十年五十年，用什么來支撐城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這必須提前二三十年去做考慮。實(shí)際上，東營正在做這方面的工作。

　　記者:那么，您能否為我們介紹一下這座“能源城市”向“中心城市”轉(zhuǎn)變的過程中，具體表現(xiàn)在哪些方面？

　　邵念強(qiáng):2004年，成業(yè)行曾經(jīng)為東營做過城市研究。數(shù)據(jù)表明，由地方企業(yè)所帶來的產(chǎn)值占到東營GDP的49%，而之前勝利油田產(chǎn)值要占到70%以上，這說明產(chǎn)值結(jié)構(gòu)比例在發(fā)生變化。此外，政府的財政收入中來自地方企業(yè)的比重也在2004年達(dá)到了50%。2004年對于這個城市來說是個標(biāo)志，此后，多種產(chǎn)業(yè)類型、多種經(jīng)濟(jì)成分的比重在逐年增加。

　　近兩三年，東營的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和城市居民購買力的增長更加顯著。2005年東營市生產(chǎn)總值達(dá)1166.14億元，突破千億元大關(guān);2006年東營市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1450.31億元;2007年全市生產(chǎn)總值達(dá)到1650億元。另外，2007年，東營人均GDP達(dá)到9萬多人民幣，而北京人均GDP是5萬多人民幣，上海人均GDP是6萬多人民幣，盡管東營的城市經(jīng)濟(jì)或者其它一些設(shè)施還無法和北京、上海相比，但東營石油城市的特征使得它的人均GDP達(dá)到其它城市無法比擬的高度，同時也使得這個城市的消費(fèi)能力很高。目前，東營市的人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均收入、職工工資性收入、人均財政收入、人均消費(fèi)水平等指標(biāo)，均居山東省前列，且高于省會濟(jì)南市。

　　未來，東營的城市發(fā)展將取決于城市發(fā)展戰(zhàn)略定位。從目前來看，東營是我所見過的最具有危機(jī)意識的城市。從上一屆政府就開始嘗試能源城市轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在東營是能源城市轉(zhuǎn)型的試點(diǎn)城市。成業(yè)行從2003年開始與東營合作，就如何轉(zhuǎn)型、怎樣發(fā)揮城市優(yōu)勢等等提了很多意見和建議。我們認(rèn)為，東營城市未來的發(fā)展前景光明，最重要的就是要做好戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，才能最終實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展目標(biāo)。

　　記者:國家“十一五”規(guī)劃明確表示要大力發(fā)展黃河三角洲。黃河三角洲也成為我國繼珠江三角洲、長江三角洲之后最后一個待開發(fā)的大江大河入海口。在您看來，這將為東營的發(fā)展帶來怎樣的歷史機(jī)遇？

　　邵念強(qiáng):長江三角洲和珠江三角洲的發(fā)展都具有悠久的歷史淵源，黃河是中華民族的發(fā)源地，也是人類文明的發(fā)源地之一。她本應(yīng)最先發(fā)展起來，但由于黃河從歷史上就總是泛濫，所以三角洲區(qū)域總是無法建立和發(fā)展城市。現(xiàn)代黃河三角洲是1855年以來，黃河沖積作用形成的沖積扇。東營是這塊年輕土地上唯一的城市。我認(rèn)為，一方面黃河三角洲的發(fā)展應(yīng)更多地從環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的角度來看它應(yīng)該占據(jù)怎樣的地位，另一方面是在黃三角的戰(zhàn)略發(fā)展中，東營占有怎樣的地位。

　　首先，從地圖上看，黃三角處在環(huán)渤海區(qū)域的中心區(qū)，而在環(huán)渤海區(qū)域的城市中，東營又處于這個區(qū)域南部的節(jié)點(diǎn)，它是從膠東半島到京津的中介點(diǎn)。地理位置非常重要。這樣看來，東營在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的地位具有獨(dú)特性，雖然它比不上北京、天津、大連等城市，但它的位置會越來越凸顯，尤其是東營深水港、青島-北京高速路建成后，新的海陸交通一體化會逐漸顯現(xiàn)其重要性。

　　其次，就是黃河三角洲的濕地資源的重要性，怎么強(qiáng)調(diào)都不過分。現(xiàn)在，它還是一個被泥巴掩蓋的“寶石”，慢慢地，人們會把它擦得越來越亮。這塊“寶石”會給東營帶來50年、100年、甚至150年的經(jīng)濟(jì)增長，因?yàn)樗�的唯一性、多樣性會吸引越來越多的人去東營看濕地，就像人們千里迢迢去看海、看沙漠、看草原一樣。當(dāng)然，東營一定要在保護(hù)好生態(tài)的同時，建設(shè)好旅游設(shè)施，有足夠的旅游接待能力。

　　第三，東營土地資源豐富，而且土地面積不斷擴(kuò)大。東營現(xiàn)有土地面積80多萬公頃，尚有35萬公頃待開發(fā)利用，加上黃河每年不斷填海造陸，使這里成為中國東部后備土地資源最多、開發(fā)潛力最大的地區(qū)之一。那么，這些土地如何利用，是需要認(rèn)真考慮的。黃河三角洲這個“待開發(fā)”的區(qū)域，不會像長三角和珠三角一樣成為城市密集、人口密集、經(jīng)濟(jì)密集型的區(qū)域，也不會像這兩個地區(qū)一樣土地寸土寸金，它將成為一個生態(tài)多樣化的三角洲，東營就是這個區(qū)域的代表。

　　第四，東營可以發(fā)展成為現(xiàn)代制造業(yè)基地。中國是制造業(yè)大國，但目前制造業(yè)的快速發(fā)展已經(jīng)給土地資源稀缺的南方諸城市造成了很大的壓力，并且南方勞動力成本不斷上漲。就拿離東營近一點(diǎn)的長三角來說，蘇錫常的工業(yè)化會逐漸升級，朝著越來越高端、越來越軟件化發(fā)展，相對勞動密集型、對土地需求更大的產(chǎn)業(yè)會北遷，北遷就會考慮到到山東，山東就會到東營，因?yàn)闁|營有著大量的土地資源。

　　另外，盡管東營的石油產(chǎn)量在衰減，但石油裝備的設(shè)計和制造能力和水平在全國地位很高，會持續(xù)發(fā)展下去，因?yàn)樗�已�?jīng)形成了整套的技術(shù)力量和生產(chǎn)能力。在招商引資快速發(fā)展的過程中，我建議，東營的發(fā)展要具有長遠(yuǎn)眼光，引進(jìn)項(xiàng)目要與黃河三角洲生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的定位相符合，對于一些會產(chǎn)生污染的大型化工類項(xiàng)目則要慎重，否則會得不償失。

　　東營要融入環(huán)渤海 大經(jīng)濟(jì)圈，發(fā)展好現(xiàn)代制造業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)觀光業(yè)、生態(tài)海洋業(yè)……發(fā)揮好生態(tài)效益，這會給東營帶來美好的前景。

　　記者:據(jù)了解，成業(yè)行與東營已經(jīng)有了多年的合作，請您談?wù)剬τ跂|營的人文文化與地域文化等方面的感受。作為多年的合作伙伴，您認(rèn)為東營的競爭優(yōu)勢究竟是什么？

　　邵念強(qiáng):黃河三角洲是一片神奇的土地，雄渾壯闊，景色宜人。我最感興趣的是黃河三角洲的濕地，因?yàn)樗�不僅是中國暖溫帶最廣闊、最完整、最年輕的濕地生態(tài)系統(tǒng)，仍保留著原生帶的特色，而且也是全亞洲最大的濕地，可以和非洲的尼羅河、美洲密西西比河三角洲有一比。良好的生態(tài)環(huán)境使這里成為生物多樣性的天然樂園，是科考、探險、休閑、健身、環(huán)保的理想場所。

　　此外，這兒還有很好的溫泉資源、蘆葦資源、淡水湖資源、泥質(zhì)海灘……這些資源組合在一起，讓東營成為最有價值的特色濱海旅游度假城市之一，成為水域特別豐富、濕地多樣化、有大的濕地景觀的濱海城市。來這兒旅游會產(chǎn)生與青島等濱海城市完全不一樣的感覺，因?yàn)檫@兒的海灘是泥質(zhì)的，并且含有很細(xì)的鹽和豐富的礦物質(zhì)，是一種天然的美容產(chǎn)品。

　　東營既有悠久的歷史文化，又有以石油工業(yè)為代表的現(xiàn)代文明。廣饒縣古稱樂安，為春秋戰(zhàn)國時期齊國腹地，是古代軍事家孫武的故里。黃河文化、海洋文化、古齊文化、石油文化、移民文化和濕地生態(tài)文化在此交匯融合，構(gòu)成了具有鮮明特色的黃河口文化。

　　記者：您曾經(jīng)表示，在二三線城市做地產(chǎn)開發(fā)，要研究一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，每個城市像一個人一樣，有自己的個性。那么，在您眼中，東營的個性是什么？發(fā)展?jié)摿κ鞘裁�？制約因素又在那里？

　　邵念強(qiáng):東營的特性就是空間大、土地資源豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勁頭十足。不利之處就是處在國家版圖的東端部，交通不是很便捷，不利于聚集人氣。另外，黃河雖然給東營帶來豐富的土地資源，但土地中鹽堿地的比例很大，不利于城市綠化，給建設(shè)宜居城市造成一定的困難。東營需要挖湖堆山，將地下的鹽堿做技術(shù)處理，才能植樹種林。這是東營的特征。

　　東營經(jīng)過25年的發(fā)展已經(jīng)跨越了第一個階段，從一個不毛之地發(fā)展成為一個新興的石油城市，而且各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都名列前茅。但以石油及石油衍生產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)占整個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的比重還很大，而且東營不是交通樞紐，也不是商貿(mào)城市，不能夠提供更多的就業(yè)機(jī)會，外來人口不多，基本以本地人口為主，所以，人口發(fā)展緩慢成為這個城市的制約因素。

　　但要看到，在第二個發(fā)展階段，東營從石油城市轉(zhuǎn)變成為黃河三角洲的中心城市，那么，這就給東營提出了經(jīng)濟(jì)要從單一型向綜合型發(fā)展。我相信，現(xiàn)代制造業(yè)、旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將吸納更多的人來此就業(yè)、定居，這會給東營帶來更多的人氣。

　　記者:您曾經(jīng)說，一個城市的發(fā)展戰(zhàn)略決定了這個城市特性，這個特性又決定了房地產(chǎn)開發(fā)的特性。請您圍繞這個話題，談?wù)剸|營房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展前景。

　　邵念強(qiáng):由于土地供給充沛，近年來東營的房地產(chǎn)發(fā)展過快。東營總?cè)丝?6萬，每年人口增長在1萬人左右，這就決定了市場對于住房的需求不會很旺，所以，地產(chǎn)開發(fā)很快就滿足了城市對于住宅的需求�，F(xiàn)在，東營很多家庭都有兩套房子，流動人口少，租金也不高，住房需求趨于飽和。

　　我認(rèn)為，東營在房地產(chǎn)的發(fā)展上，建設(shè)量不宜大，而要“精”。要以建造精品、建造百年建筑、建造有特色、有品位的建筑為主要目標(biāo)，在產(chǎn)品上下大工夫，做更多人性化的東西，為老百姓營造宜居環(huán)境。另外，東營要向旅游地產(chǎn)方向發(fā)展，吸引更多的人來此休閑旅游。近年，成業(yè)行已在東營做了兩個旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，一個是棧橋旅游度假區(qū)，一個是溫泉旅游度假區(qū)。至于住宅地產(chǎn)，要適可而止，不能在短期內(nèi)大規(guī)模發(fā)展。我想，當(dāng)更多的人來此就業(yè)、定居，自然會帶動住宅房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　歸根結(jié)底，東營是一個有活力的、有發(fā)展?jié)摿Φ�、有后備資源的城市，城市化的發(fā)展具有自身獨(dú)特的典型特征。東營也是一個具有獨(dú)特資源的城市，無論是石油資源，還是黃河三角洲濕地資源，都是無可比擬的。東營要依據(jù)自身擁有的獨(dú)特的地理資源，抓住天時，即城市再上一個臺階的歷史機(jī)遇，充分調(diào)動各個方面的積極性，也就是人和，將國內(nèi)外的人才聚集起來，共同為這個城市的發(fā)展出謀劃策，提高城市的知名度，讓更多的人了解這個共和國最年輕的魅力城市！