“房價高有土地財政問題也有城市規(guī)劃問題。”9月8日，濟(jì)南，原建設(shè)部副部長譚慶璉在接受中國房地產(chǎn)報記者獨家專訪談到“高房價”問題時拋出了這個觀點。

　　譚慶璉是國內(nèi)住建領(lǐng)域的老領(lǐng)導(dǎo)老專家，從1988年到建設(shè)部工作，參與并主抓過住房建設(shè)領(lǐng)域的多項工作，特別是參與推動了住房小區(qū)建設(shè)的試點工作；離休后他也一直關(guān)注住建系統(tǒng)工作至今。

　　對于高房價，譚慶璉早有觀點。2005年5月他就講過這樣的話，“我一個部長都買不起何況一個老百姓！我在東北調(diào)查，很多老百姓每月的工資才三五百元。上海也有很多窮人，解決溫飽就不錯了”“在國外，一般家庭用3到6年就可以買得起一棟房子，而中國的普通家庭用20年的時間都不夠。如果當(dāng)前的房價導(dǎo)致占了中國人口總量80%的普通老百姓買不起，到底是誰出了問題？

　　他當(dāng)時希望老百姓都能“買得起房”。他也希望營造的住宅滿足二十八個字要求：“造價不高水平高，標(biāo)準(zhǔn)不高質(zhì)量高，面積不大功能全，占地不多環(huán)境好”。核心就是營造舒適、健康、安全、老百姓能買得起的房子。

　　這幾十年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展突飛猛進(jìn)，房價不斷高漲，其間有經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素，但在另一方面土地財政等問題也是助因。目前，政府相關(guān)部門已在修正偏離軌道的房地產(chǎn)行業(yè)，“房住不炒”“租購并舉”成為當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的主流聲音與趨勢。

　　對此，譚慶璉表示，房地產(chǎn)作為一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)，既關(guān)系到民生問題又關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，是需要良性發(fā)展的。

　　政府要保障與市場“兩駕馬車”

　　一個城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況、人口增加數(shù)量以及收入水平等方面密切相關(guān)。雖然每個城市情況不同，但就如何推動中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，譚慶璉提出了兩方面觀點，一是必須以政府為主來解決中低收入家庭住房問題，無論是租還是買，要讓老百姓有住的地方。

　　他說，雖然現(xiàn)在還沒有一個標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計數(shù)字，中低收入家庭究竟占比多少，但從約數(shù)上來看，大概有65%~70%的人屬于這個群體，這部分人的住房需求是需要政府來解決的。目前，政府通過保障房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房等方式來解決中低收入家庭的住房，這些都要在政府的統(tǒng)一指導(dǎo)下進(jìn)行。

　　他繼而表示，從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，自1949年開始到2007年，全國共建了1260萬套的保障房。自2008年大規(guī)模實施保障性安居工程以來，到2018年底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程合計開工約7000萬套，同時國家還給2200萬困難群體發(fā)放了租賃補貼。從大數(shù)據(jù)上來講，自1949年到現(xiàn)在，通過住房保障工作全國大概已經(jīng)解決了幾億中低收入人口的住房問題。“今后政府還要向此方面繼續(xù)努力，調(diào)動起各方面力量，如果企業(yè)、個人有富余的房子也可以拿出來作為公租房出租，不過政府需要給予一定的認(rèn)可和租金補貼，因為這里有租賃的價格差在里面。”

　　另外，在商品化方面，大致占比30%~35%，這部分房地產(chǎn)市場的發(fā)展要按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律走，但也仍需政府管控。“政府管控也是靠市場調(diào)節(jié)，因為政府管控有兩個抓手，一個是土地供應(yīng)量，一個是金融貸款量。如果房價高了，政府就要多供應(yīng)土地，多給金融貸款，多建房，這樣房地產(chǎn)市場的整體價格就會下來；如果房價低了，政府就需要有效控制土地出讓和控制貸款量，使房價再回歸到一個基數(shù)上。這樣一來，市場經(jīng)濟(jì)的房子也不會高的離譜、漲幅無常，可以保持在一個均衡的、平穩(wěn)的增長空間”譚慶璉說，其實房子與其他商品一樣，也是符合市場經(jīng)濟(jì)一般規(guī)律的。

　　按照譚慶璉的想法，政府要解決65%~70%的中低收入家庭住房問題；剩下的30%~35%由市場解決，市場經(jīng)濟(jì)多占地就要累積加價收費收稅，因為一個城市的土地面積就這么些，多占一分收多少稅，這樣就能控制住均衡發(fā)展，拿著企業(yè)交的稅費后復(fù)墾土地，最終就能達(dá)到良性的結(jié)果。

　　住宅建設(shè)要“以人為本”

　　除了談到“高房價”問題，譚慶璉還談到了住宅建設(shè)與品質(zhì)問題。

　　他說，從1988年開始到1998年，建設(shè)部在全國選取了600個小區(qū)作為試點，以此來探索政府為老百姓建房到底該怎么建、怎么規(guī)劃、怎么設(shè)計、生態(tài)環(huán)境怎么辦、工程造價多少的各種問題。

　　在選取試點小區(qū)的過程中，建設(shè)部總結(jié)了三個指導(dǎo)思想：第一必須以人為本，為普通老百姓考慮；第二必須依靠科技進(jìn)步來提高小區(qū)和住宅的水平；第三必須和當(dāng)?shù)氐脑靸r相匹配。經(jīng)過試驗，全國600個試點小區(qū)最終取得的成績可歸納為二十八字，“造價不高水平高、標(biāo)準(zhǔn)不高質(zhì)量好、面積不大功能全、占地不多環(huán)境美。”

　　為了建好這批試點小區(qū)，這些試點小區(qū)在規(guī)劃之初就把當(dāng)?shù)氐臍v史文化融入其中，避免了所有地方房子千篇一律。在上海，規(guī)劃的是大手筆的十里洋場；在蘇州，設(shè)計的是亭臺樓閣和小橋流水；在安徽，馬頭墻、白墻和黑瓦的徽派建筑特征非常明顯。這些試點小區(qū)都有自己的地方特色，更沒有破壞生態(tài)只是隨坡就勢的來建造。

　　提到具有地方特色的建筑風(fēng)格，譚慶璉特別指出了德國人來青島以后帶來的規(guī)劃。當(dāng)時，德國人對青島的規(guī)劃中提出自然風(fēng)格就是青山、綠色、碧海、藍(lán)天；匹配的建筑就是紅瓦、淺墻、白窗，均是統(tǒng)一風(fēng)格。但在統(tǒng)一風(fēng)格前提下，每個小的住宅群體還要有所變化，所以在窗框等細(xì)節(jié)方面都有每個住宅特殊的要求。譚慶璉認(rèn)為，這種自然條件下建的房子，現(xiàn)在看來整體規(guī)劃水平都很高。因此，探討一個城市的房價不僅是土地財政問題，還有規(guī)劃布局問題。

　　“如果只是一味的發(fā)展大城市、特大城市，城市的發(fā)展走向了“攤大餅”的導(dǎo)讀，土地供應(yīng)量勢必會越來越少，剩余土地的價格就越來越高。解決這一問題最核心的方法就是發(fā)展中心城市，以市中心為主，走放射性道路，帶動起中心城市周邊30公里到50公里區(qū)域的發(fā)展。”他說。

　　事實上，不僅是大城市、特大城市要解決“攤大餅”的問題，就中等城市而言也要采取合理規(guī)劃，通過走放射性道路達(dá)到良好的發(fā)展。因此，政府的管控非常重要，既要管控好城市規(guī)劃，同時可以適當(dāng)?shù)囊灾行某鞘袨橹?，發(fā)展衛(wèi)星城。

　　最后，他表示，“當(dāng)前形勢下中國房地產(chǎn)行業(yè)仍有空間，原因是城鎮(zhèn)化起碼還有20個百分點待提升。城鎮(zhèn)化每提升1個百分點就需要解決1300萬戶居民住房問題。如何穩(wěn)健的解決好城鎮(zhèn)化過程中產(chǎn)生的住房需求是當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展中面臨的重大問題。”譚慶璉表示。