我們嘗試解決或回應(yīng)哈特福德所面臨的一系列問題，包括如何將保險業(yè)留在哈特福德，以及當(dāng)時存在的憂慮：人們搬回城市的趨勢導(dǎo)致市場中一部分低收入出租屋被公寓樓取代，那么低收入人群將會住在哪里？哈特福德這座城市需不需要因此擔(dān)心？

　　回到安默斯特學(xué)院之后，我需要完成一篇畢業(yè)論文。我非常想寫這段經(jīng)歷，但擔(dān)心學(xué)校會建議我選擇更實際的題目，比如和藝術(shù)相關(guān)的方向。但兩位平時就很喜歡我的教授跟我說，“不要這樣想，如果這就是你想做的，你就應(yīng)該朝著這個方向走。” 他們幫我找到一位合適的教授指導(dǎo)我。于是我在畢業(yè)論文中寫了哈特福德，寫了如何對城市進(jìn)行再投資，寫了這位年輕的城市主管如何與保險業(yè)合作并創(chuàng)立出全新的公私合營關(guān)系，以及哈特福德如何從中受益。

　　從安默斯特畢業(yè)后，我來到了紐約的O&B公司工作。當(dāng)時的我還是決定應(yīng)當(dāng)攻讀法學(xué)研究生學(xué)位，后來我有幸被哈佛錄取，這對我而言真是一個巨大的驚喜！天知道我能做到這個程度（笑）！從哈佛畢業(yè)之后，我在一家法律公司從事公共和私人的房地產(chǎn)開發(fā)工作，并意識到自己已經(jīng)厭倦了作為一名律師。正巧當(dāng)時我暑期實習(xí)的老板約翰·阿爾舒勒在紐約開了他自己的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)咨詢公司（HR&A），給我提供了一份工作。直到現(xiàn)在我在這里已經(jīng)工作了20年。值得一提的是，約翰來自一所與安默斯特非常相似的學(xué)校——衛(wèi)斯理大學(xué)（Wesleyan University）。

　　HR&A團(tuán)隊參與項目討論    Source：http://www.hraadvisors.com/

　　因此我想關(guān)于這個問題的答案是：目前我日常所需要用到的知識，只有很少一部分來自當(dāng)年在安默斯特和哈佛的所學(xué)。然而這些學(xué)校真正給予你的是讓你結(jié)識了一生摯友。他們與你志同道合，讓你對你感興趣的領(lǐng)域更加熱愛，并且提供資源讓你繼續(xù)探索這些領(lǐng)域。這些才是我在安默斯特以及哈佛得到的最大收獲。

　　“如果土地所有者僅僅出售土地，賺到的錢會少很多，而我們能夠?qū)崿F(xiàn)土地增值。”

　　你認(rèn)為你的團(tuán)隊在設(shè)計和規(guī)劃方案中最重要的角色是什么？ 你和團(tuán)隊又是如何與設(shè)計公司，政府以及社區(qū)進(jìn)行合作的？

　　這個問題的答案取決于項目。比如我正在處理的兩個土地交易項目，一個在丹佛（Denver），另一個在紐約的皇后區(qū)（Queens），就是長島城市濱水公園（Long Island City Waterfront）。在這兩個案例中我的客戶都是土地所有者。他們都不是開發(fā)商，所以他們沒有自己的員工，需要從頭開始組建團(tuán)隊。這兩位業(yè)主都足夠聰明地知道如果是僅僅出售土地的話，他們賺到的錢會少很多。而一條替代的路則是他們?nèi)ネ顿Y和管理土地：找到合理的分區(qū)方案，組建團(tuán)隊，找到合適的建設(shè)商，甚至在售賣這些土地之前把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)好。因此他們需要找一個團(tuán)隊幫他們實現(xiàn)這種土地的增值，使之比未開發(fā)的土地具有更大的價值。

　　在這種情況下我們的職責(zé)就是幫助業(yè)主組建起團(tuán)隊，找到合適的其他領(lǐng)域的專家，有效進(jìn)行團(tuán)隊管理，并進(jìn)行一些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的分析來滿足業(yè)主的需求。因此像高線公園這樣的項目，我們需要工程師想清楚需要什么類型的基礎(chǔ)設(shè)施，數(shù)量多少，開銷多少，需要進(jìn)行什么樣的環(huán)境修復(fù)工程。我們需要建筑師及規(guī)劃師對這個區(qū)域進(jìn)行總體規(guī)劃，并對建筑高度和容積進(jìn)行初步估算，因為這些將會是我們在分區(qū)方案中希望獲得授權(quán)的部分。同時我們需要土地使用律師考慮土地權(quán)益，房地產(chǎn)律師去制定與買者的土地合約。之后基于不同方案可能還需要一些專業(yè)顧問，比如這個區(qū)域可能會存在學(xué)校數(shù)量不足的擔(dān)心，于是你可能要和一些專門的顧問合作解決這方面的問題。常常你需要考慮如何解決交通擁堵，使用何種交通工具的問題，因此在很多情況下我們可能也要和交通運(yùn)輸工程師進(jìn)行溝通。

　　總的來說，我們要構(gòu)建起一個團(tuán)隊，滿足土地所有者各方面的需求，然后我們要做的部分就是把所有環(huán)節(jié)整合起來，并進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。比如土地所有者在進(jìn)行了所有這些投資后期待獲得多少土地價值，以及如何制定合約來保證他們拿到那筆錢。

　　……沒辦法之下，他們只好向我們求助：“在目前經(jīng)濟(jì)衰退的狀態(tài)以及911事件剛剛發(fā)生的陣痛下，你們能夠怎樣說服布隆伯格市長修建高線公園是一件很值得做的事情？

　　高線公園是紐約的一個很成功的城市重建項目。你的公司提供了將高架鐵路改造成紐約市充滿活力的公共公園的經(jīng)濟(jì)理由。你是如何講述這個故事來說服公眾接受這樣一個充滿野心的項目？

　　在紐約，你通常不需要去說服公眾，而是去說服市長。并非所有的城市都是如此，但因為紐約市一直保持著相當(dāng)靈活的資本預(yù)算，你真正需要做的就是說服市長。

　　當(dāng)時我們的客戶是兩位市民企業(yè)家。他們相遇在一個公開會議上，市長魯?shù)?middot;朱利安尼（Rudy Giuliani）也在。當(dāng)時市長的想法是將高線拆除，換取可開發(fā)的土地面積。就是把高線所在的這部分土地完全用于開發(fā)。然而這兩位市民企業(yè)家都有小時候在高線上的雜草中玩耍的經(jīng)歷。他們都希望保留這個高架鐵路，并將其改造成一個公園。當(dāng)時他們在會上坐在一起并聊起了這個構(gòu)想，“你相信他們會同意這樣做嗎，因為如果能成功，這會是件很有意思的事情。”于是他們在離開會議之后繼續(xù)去喝酒討論應(yīng)該如何倡導(dǎo)這件事。