建造規(guī)劃是德國(guó)城市規(guī)劃體系的核心要素，對(duì)城市空間生成、建設(shè)和管理具有很強(qiáng)的調(diào)控能力，在當(dāng)代德國(guó)城市建設(shè)和管理實(shí)踐中起著關(guān)鍵作用。在漢堡港口新城的規(guī)劃和建設(shè)中，從對(duì)建造規(guī)劃與項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)的銜接與互動(dòng)關(guān)系的研究，得到對(duì)我國(guó)特大城市以規(guī)劃工具有效引導(dǎo)、管控城市更新的啟示意義。

　　1 漢堡港口新城開(kāi)發(fā)歷程

　　漢堡港口新城是歐洲規(guī)模最大的城市更新項(xiàng)目之一。開(kāi)發(fā)過(guò)程中，地方政府通過(guò)規(guī)劃和土地開(kāi)發(fā)程序來(lái)保障城市開(kāi)發(fā)的結(jié)果符合最初愿景。

　　漢堡港口新城城市設(shè)計(jì)總圖，2000年版

　　項(xiàng)目由漢堡港口新城有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，該公司隸屬漢堡地方政府，負(fù)責(zé)管理“城市和港口政府專用基金”，其中包括港口新城區(qū)內(nèi)由政府劃撥的地產(chǎn)。

　　根據(jù)當(dāng)前預(yù)計(jì)，港口新城覆蓋面積約為157公頃，至2025年時(shí)提供1.2萬(wàn)人居住的住宅空間，提供4.5萬(wàn)個(gè)工作崗位；具備10.5公里的親水開(kāi)放岸線及公共空間。新建建筑面積約232萬(wàn)平方米，提倡高密度混合功能開(kāi)發(fā)，主要功能包括辦公、居住、商業(yè)、教育、文化、休閑和酒店等，地塊容積率在3.7至5.6之間。2015年時(shí)，新城預(yù)計(jì)總投資額達(dá)到109億歐元，其中社會(huì)私有資本投資占85億歐元，政府投資約24億歐元，政府投資中的15億歐元來(lái)自可開(kāi)發(fā)地塊銷售。

　漢堡港口新城分區(qū)圖，2010年版

　　2 漢堡港口新城建造規(guī)劃的實(shí)踐與創(chuàng)新

　　2.1 漸進(jìn)式規(guī)劃編制與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目緊密銜接

　　漢堡港口新城并非整體編制整個(gè)地區(qū)的建造規(guī)劃，而是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，結(jié)合開(kāi)發(fā)分期和具體項(xiàng)目分批編制，并在整體上呈現(xiàn)從西往東、從北往南覆蓋的格局。目前港口新城在編以及編制完成的規(guī)劃包括1—15號(hào)建造規(guī)劃，這些規(guī)劃的面積一般只有數(shù)公頃至十幾公頃，以“補(bǔ)丁”的形式對(duì)城市設(shè)計(jì)總圖進(jìn)行漸進(jìn)式覆蓋。

漢堡港口新城1—11號(hào)建造規(guī)劃覆蓋圖

　　2.2 利用“規(guī)劃交接期”促進(jìn)規(guī)劃和建設(shè)需求緊密對(duì)接

　　通過(guò)設(shè)置“規(guī)劃交接期”，使規(guī)劃與實(shí)際建設(shè)項(xiàng)目有足夠時(shí)間進(jìn)行對(duì)接，形成令雙方（開(kāi)發(fā)者和城市）都滿意的最優(yōu)開(kāi)發(fā)方案。

　　當(dāng)一個(gè)開(kāi)發(fā)者被選中并通過(guò)土地管理委員會(huì)的批準(zhǔn)，不意味著直接取得該地塊，而是獲得該地塊的排他性期權(quán)和規(guī)劃?rùn)?quán)及義務(wù)，并進(jìn)入一個(gè)交接期。在這個(gè)交接期中，開(kāi)發(fā)者必須和城市一起進(jìn)行整個(gè)過(guò)程：從組織地塊設(shè)計(jì)方案競(jìng)標(biāo)、方案討論、編制建造規(guī)劃到最終取得建筑許可。

　　“規(guī)劃交接期”開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)化圖

　　在“規(guī)劃交接期”，開(kāi)發(fā)者協(xié)助城市組織概念方案設(shè)計(jì)競(jìng)標(biāo)，概念方案設(shè)計(jì)的結(jié)果是編制建造規(guī)劃的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)者需要和新城公司組建的專家團(tuán)隊(duì)及各意見(jiàn)方密切合作，達(dá)成的開(kāi)發(fā)規(guī)劃方案滿足各方利益，以產(chǎn)生最優(yōu)價(jià)值。

　　“規(guī)劃交接期”結(jié)束后，建造規(guī)劃提交州議會(huì)和市議會(huì)成員組成的城市開(kāi)發(fā)委員會(huì)討論通過(guò)，開(kāi)發(fā)者提交建筑設(shè)計(jì)方案，城市開(kāi)發(fā)和環(huán)境保護(hù)部門(mén)依據(jù)建造規(guī)劃頒發(fā)建筑許可證后開(kāi)發(fā)者正式獲得土地，項(xiàng)目建設(shè)才正式啟動(dòng)。

　　交接期的時(shí)間約在兩年以內(nèi)，由于取得許可前不進(jìn)行土地交易，此時(shí)期地方政府始終可以保持有效的規(guī)劃控制，以保障開(kāi)發(fā)質(zhì)量、土地使用方案、時(shí)間表的嚴(yán)格執(zhí)行。開(kāi)發(fā)商僅在取得建筑許可證之后才須支付土地購(gòu)買款項(xiàng)，在交接期中有充足時(shí)間可以優(yōu)化產(chǎn)品、進(jìn)行融資和招商工作。通過(guò)這種方式促進(jìn)合作、減少開(kāi)發(fā)利益相關(guān)方的矛盾、保證開(kāi)發(fā)的可靠性，由此大大降低地方政府和開(kāi)發(fā)者的成本和風(fēng)險(xiǎn)。