第一，我們城市概念已經(jīng)是不清晰了。我們國(guó)家的語(yǔ)境系統(tǒng)里頭的城市概念，跟世界很多城市沒有辦法完全做比較，包括我們很多城市比歐洲國(guó)家還要大，哈爾濱7.3萬平方公里，河南4萬平方公里，而蘇格蘭只有7.7萬平方公里，蘇格蘭不是一個(gè)城市概念。所以，我們今天城市概念已經(jīng)守不住。

　　城市當(dāng)中要堅(jiān)持城區(qū)的概念。我們說發(fā)展城市，多大的空間擺動(dòng)你的投資，擺動(dòng)你的經(jīng)濟(jì)，聯(lián)系到土地問題，城市土地國(guó)家所有，但是城市交通屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)際上當(dāng)時(shí)憲法背景里頭嚴(yán)格是說城市的城區(qū)土地屬于國(guó)家所有，現(xiàn)在變成城市土地國(guó)家所有，只要?jiǎng)澾M(jìn)城市都算，導(dǎo)致我們骨架拉的很大。

　　但是，是好是壞都有道理，沒有骨架拉大，也就沒有中國(guó)城市的今天。但是說問題，由于骨架拉的大，我們城市質(zhì)量不可能這么高，因?yàn)橹С指呙芏鹊纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的單位土地面積非常的驚人。

　　為什么進(jìn)城要這么高成本？城市要大投資，上海有些路段投資需要30億元一公里。什么叫城區(qū)？我們的現(xiàn)在城市化認(rèn)同沒有邊，歷史上城市是有邊的，城墻，那個(gè)時(shí)候出于防衛(wèi)的需求，城墻建設(shè)在那個(gè)時(shí)候輕而易舉，我們古代城市蠻緊湊。我們現(xiàn)在房屋突破城墻了，我們城市的概念又變成城鄉(xiāng)一體的行政區(qū)劃，這樣就導(dǎo)致我們這個(gè)擴(kuò)大，將來五年、十年能不能往里收一收？要把城市建設(shè)集中到城區(qū)，建城區(qū)。

　　比如說，我在上?？瓷虾Ｗ罾系膮^(qū)靜安區(qū)到今天沒有合并，幾萬平方公里，一平方公里到今天容納3.2萬人，白天整個(gè)這個(gè)區(qū)是上海最重要的商業(yè)區(qū)，20幾萬人進(jìn)去上班、進(jìn)去消費(fèi)，這個(gè)地方一看不那么亂，也不是一塌糊涂。經(jīng)驗(yàn)擺在這里，怎么個(gè)道理？老上?；A(chǔ)設(shè)施投資累計(jì)比較大。

　　剛才有一個(gè)嘉賓講的很好，不要光注重地面，還要注重地下。我去新加坡看它的城市規(guī)劃，地下規(guī)劃了兩百米，二十米干什么，六十米干什么，兩百米防河。我們現(xiàn)在投資十米已經(jīng)財(cái)政無力支撐。地方攤的太大，城市建設(shè)很難達(dá)到有效運(yùn)行的標(biāo)準(zhǔn)。再往城市投，再往城建去投，城鄉(xiāng)差距更大。

　　城鄉(xiāng)一體化是指權(quán)利的平衡，權(quán)利平等加上流動(dòng)，最后達(dá)到城鄉(xiāng)人均收入差距縮小。北海道的景觀和東京的景觀不一樣，各有各的好處。現(xiàn)代化的發(fā)展看起來，城市越來越像城市，而農(nóng)村越來越是一個(gè)新農(nóng)村。老年人可以去住，平時(shí)忙完五天可以出去，這個(gè)看來是一個(gè)趨勢(shì)。所以，看起來是要把城市概念收縮到城區(qū)概念，城市這個(gè)概念已經(jīng)變了。

　　從哈爾濱的建城區(qū)看，密一點(diǎn)、緊湊一點(diǎn)，活躍度就高一點(diǎn)。我們現(xiàn)在很多地方開發(fā)了很多新城，叫萬事俱備、就缺人氣，當(dāng)然也有北京、上海這樣的太擁擠的現(xiàn)象，但是主流的現(xiàn)象，我的觀察，我們六百多個(gè)城市主要的傾向是城市的硬件太大、人氣不足，這樣會(huì)使我們的投資和管理的精力都會(huì)膨脹，很費(fèi)工夫，不是攤開就行。

　　第二，要有城區(qū)概念。我查了憲法有這個(gè)概念，城市郊區(qū)的土地不是國(guó)有，要分開，要有城區(qū)的標(biāo)志，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)我的看法跟中國(guó)的實(shí)際情況天南地北，不同的區(qū)應(yīng)該有一組不同的標(biāo)準(zhǔn)，但是都要有一個(gè)。哪怕一個(gè)縣城也要有有一組指標(biāo)定義。

　　我們現(xiàn)在連最基本的統(tǒng)一要守的一平方公里容納人多少人都沒有標(biāo)準(zhǔn)。我們很多地方列出了鬼城，這個(gè)當(dāng)然不太好，聽著不舒服，也不符合實(shí)質(zhì)。但是我們確實(shí)有一些指標(biāo)離開城市太遠(yuǎn)。城區(qū)要有城區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。

　　然后，非常重要的是，城市要擴(kuò)張的時(shí)候，要有一個(gè)指標(biāo)，就是原來密到什么程度可以擴(kuò)。浦東新區(qū)建的時(shí)候浦西多密？很多人沒有討論過這個(gè)事情?，F(xiàn)在城市都稀稀拉拉，再跨出去搞一個(gè)新城，想法再好，它撐不起來。老城、新城之間有發(fā)展規(guī)律，老城密度到不到臨界點(diǎn)，這是為什么很多新政造了很好、規(guī)劃也很好卻缺乏人氣的原因。只有過了臨界點(diǎn)才能往前走，否則撐十年也撐不起來正常的城市人氣。因?yàn)樵瓉沓鞘欣蠀^(qū)這個(gè)壓強(qiáng)不夠，集聚的資源不夠。

　　包括我們一流的城市上海，整個(gè)亞洲最大的一個(gè)工商都市城市之一，現(xiàn)在搞遠(yuǎn)了，老城區(qū)壓力夠不夠？你看看上海大洋山規(guī)劃新區(qū)三百公里，碧水湖空中看是一個(gè)正圓形人造的，建設(shè)的漂亮，規(guī)劃很漂亮，到那去訪問，問問他們當(dāng)?shù)毓ぷ魅说母惺?，?ldquo;聚精會(huì)神聚人氣”，就是沒人氣，到市中心地鐵都沒有。我們各個(gè)地方很多城市領(lǐng)導(dǎo)人，你的老區(qū)到底壓強(qiáng)到多少，老區(qū)不夠密能不能收縮一下，把有限資金配套到老區(qū)完善上來？要有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第三，我們對(duì)城市建設(shè)的人才要求要有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。我們過去是擴(kuò)大的人才戰(zhàn)略，做大規(guī)劃、做大工程，但是哪些城市還有活力？你修一個(gè)劇場(chǎng)，有一批人天天在找什么戲劇，下一步你要多找一點(diǎn)這號(hào)人。圖書館不但有書，而且還要有人去看書。有好多事是要用心思去管理的。還有去紐約的訪問，我就問為什么態(tài)度這么好？我們考核就看看書量。我們現(xiàn)在很多公共設(shè)施沒有人員活動(dòng)，沒有活動(dòng)照樣發(fā)補(bǔ)貼、薪水。

　　現(xiàn)有的建造設(shè)施要吸引人利用，這是下一步新型城鎮(zhèn)化非常重要的一方面?？茨睦锊拍茏龊?，留一座空城不是好政績(jī)，這是負(fù)面的政績(jī)。現(xiàn)在我們有了骨架，看看誰能夠往骨架上長(zhǎng)肉，組織活動(dòng)，吸引人氣。

　　我看過一些案例挺有意思，同樣的城市人口，同樣的消費(fèi)水平，如果這些積極活動(dòng)分子去攪動(dòng)，活動(dòng)頻率就會(huì)高起來。加上這一段發(fā)展轉(zhuǎn)型，我們文化的需求，對(duì)活動(dòng)的需求，下一階段。中國(guó)的城市不要再往攤上做文章，要往已經(jīng)攤開的面積上做活動(dòng)。

　　最后一點(diǎn)，要遵守市場(chǎng)的自發(fā)性。我們老覺得城市這么復(fù)雜的東西，沒有專家、沒有官員、沒有人畫張圖怎么行？這么說話有道理，因?yàn)槌鞘懈叨葟?fù)雜，城市很難建成，而中國(guó)城市專家太少，真正懂城市的專家太少。還有一個(gè)問題要批判一下，再大的專家知識(shí)也有限，這個(gè)世界變化太快，你看現(xiàn)在電商，我們這么多零售商現(xiàn)在拿它沒辦法?，F(xiàn)在城市遇到什么問題？商場(chǎng)空空如也，等著客人上門。而電商到處在找地方建配送倉(cāng)庫(kù)。北大[微博]門口現(xiàn)在成了一個(gè)貨品站，天天在門口快遞員打電話拿包裹。所以，無可如何，得給我們技術(shù)變化很快的城市建設(shè)留一點(diǎn)空間，自發(fā)性空間。

　　我去新加坡訪問，他的土地讓開發(fā)商說、讓市場(chǎng)說批在哪，以后再給城市空間去對(duì)接，不是一切都是自上而下，自上而下很重要，但是自上而下有信息成本問題，我們哪個(gè)城市可以預(yù)言未來？怎么生活、怎么出題，怎么消費(fèi)，怎么娛樂？所以，要給城市的活躍發(fā)展留下足夠的自發(fā)性空間。

　　我研究過很多成功的城市案例。我們很多新區(qū)不成功，我們很多的工業(yè)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)還不如很多城鎮(zhèn)，我們很多城市太高大上。浦東新區(qū)成立的時(shí)候請(qǐng)專家去開會(huì)研究，我就問了一個(gè)問題，陸家嘴(39.15,1.43,3.79%)有沒有保姆買東西的地方？中環(huán)有了，紐約有了，華爾街擦個(gè)鞋都有了。我們現(xiàn)在的城市太高大上，高大上的結(jié)果就是生活不方便。市場(chǎng)都?xì)g迎高端人口，我們沒有低端人口，高端人口就變成低端人口，他不得不澆花。

　　我們對(duì)多樣化的城市，城中村可以十年不拆，但是要搞安全、搞衛(wèi)生，不能按國(guó)有土地房地產(chǎn)業(yè)模式去搞，一搞所有成本都上去了，城市競(jìng)爭(zhēng)力就下去了，城市舒適性就下去了。從短期看，城中村里頭消費(fèi)能力挺強(qiáng)，他們是我們城市的尾巴，農(nóng)村的頭。你去看城中村里頭的人民的生活，他的房子隨時(shí)可以拆掉，怎么可以投資？我們的政策一定要留一點(diǎn)自發(fā)性。紐約還有格林威治村，還有很多小藝術(shù)家，人生的成長(zhǎng)道路是一個(gè)臺(tái)階一個(gè)來的。

　　我們現(xiàn)在的城市建設(shè)確確實(shí)實(shí)需要地方財(cái)力轉(zhuǎn)型，劃一些不錯(cuò)的城中村改造，也請(qǐng)一些專家出謀劃策怎么改，跟我們高端城市之間變成一個(gè)多元化的城市空間，這可能是我們下一階段可以做的一些東西。過往15年高歌猛進(jìn)、硬件擴(kuò)張式的城市，要進(jìn)行一場(chǎng)新的比賽，能夠讓我們城市生活質(zhì)量提高，能夠讓我們的城市對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有一個(gè)更大的提升。謝謝各位。