由中國房地產(chǎn)研究會(huì)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)及國家發(fā)改委城市與小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心共同主辦的第五屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在西安召開，本屆論壇的主題為“新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展——轉(zhuǎn)型、合作、發(fā)展”。新華房產(chǎn)對論壇進(jìn)行全程直播。中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長、萬通集團(tuán)董事長馮侖發(fā)表主題演講。

　　馮侖：

　　各位朋友，大家下午好！

　　人最近活到中年以后啊，一下活拐彎了，就跟城市有了很多很多的故事，每天都要飛，我去年飛了150次，上半年飛了68次，都是在城市之間，昨天在新加坡我們做一件事情，萬通在過去4年，一直在新加坡組織一項(xiàng)研究，就是到底一個(gè)城市向上發(fā)展，它的方式是什么樣的，就是垂直城市的規(guī)劃與研究競賽，今年在那頒獎(jiǎng)，每年一次，我在那做這個(gè)事情。

　　到西安這是老家，我們又來開這個(gè)會(huì)，我們不斷的發(fā)現(xiàn)了，我們和城市的關(guān)系，最近新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子也不斷講這個(gè)事情，從我們房地產(chǎn)角度看，城鎮(zhèn)化究竟是什么事？我覺得有一個(gè)提法非常簡單，就是聚集，聚集第一是空間聚集，第二是產(chǎn)業(yè)聚集，第三就是人口聚集。

　　那么，跟鄉(xiāng)下來比，城鎮(zhèn)化不聚集不能叫城鎮(zhèn)化，聚集有一個(gè)聚集度，比如說一個(gè)城市再空間形態(tài)上，一平方公里到底放多少房子，這個(gè)就是個(gè)學(xué)問，也是不同經(jīng)濟(jì)階段我們能做的一個(gè)事情的要求。那么，地球上一平方公里，在城市化當(dāng)中，最多放1100平米，這是在芝加哥，最少能放多少呢？一個(gè)都不放，所以空間聚集，我們在1100萬平米之下怎么聚集，新加坡現(xiàn)在新的市政要求，一平方公里要裝4萬人，所以也比我們現(xiàn)在這個(gè)密度大很多。

　　北京現(xiàn)在一平方公里多少人呢？不到5000人，所以中國房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，我們的城市在空間形態(tài)上聚集不夠。

　　第二就是產(chǎn)業(yè)聚集，人扎堆到一起，都是為了夜總會(huì)、洗澡、吃飯、快活，還是為了掙錢，雖然陜西人經(jīng)常說，咱不掙那錢，不受那苦，但是你想快樂，你掙錢不像孫子，你花錢不能像大爺，所以掙錢像孫子，花錢像大爺，像大爺一樣花錢你就得拼命工作，這個(gè)工作就是就業(yè)，就業(yè)就有一個(gè)場所，就是產(chǎn)業(yè)，第二個(gè)聚集就是產(chǎn)業(yè)聚集，聚集不同的產(chǎn)業(yè)意味著這個(gè)城市的形態(tài)、命運(yùn)、人是不一樣的。

　　有的城市是傳統(tǒng)制造業(yè)，但也有新型的聚集方法，美國一個(gè)城市，城鎮(zhèn)一共就兩個(gè)行業(yè)，一個(gè)是醫(yī)療，一個(gè)是IBM，醫(yī)療2萬多人就業(yè)，IBM5000多人就業(yè)，所以有了一個(gè)醫(yī)療城，城市聚集和產(chǎn)業(yè)有關(guān)，而產(chǎn)業(yè)的形態(tài)又和就業(yè)系數(shù)、需求彈性、增長規(guī)模有非常大的關(guān)系，比如說醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)，我們在西安推動(dòng)立體城市的發(fā)展，為什么叫醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)呢？我們選擇了三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，第一個(gè)就是就業(yè)系數(shù)高，大家想五星級(jí)酒店，一間房子最多安排兩個(gè)人就業(yè)，精品酒店，一間房4到6人就業(yè)，汽車旅館一個(gè)大媽管5個(gè)房間，但是醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)，中高端的醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)，一張病床5到6人個(gè)就業(yè)，如果有一千個(gè)病床，就有6000個(gè)就業(yè)崗位，所以，產(chǎn)業(yè)和就業(yè)，以及和就業(yè)的人有關(guān)系。

　　第二個(gè)和需求彈性有關(guān)，什么是需求彈性呢？就是給你一個(gè)滿足，你還可以刺激出多少需求，就是每單位的滿足帶來多大的需求量，簡單的說，快樂的事大家需求彈性量大，最快樂的事當(dāng)然有點(diǎn)違反，就是吸毒，越吸癮越大，歷史上還有一個(gè)就是嫖娼，這都是不讓干的，這些都是違法的事咱不能干，能干的事什么需求彈性大呢？醫(yī)療健康，越讓你健康還想健康，活到80歲了，說給你做個(gè)按摩你箭步如飛，可以，說再給你吃個(gè)藥，你說可以，最后只要對你健康的事，你永遠(yuǎn)都是可以，沒有說不，這個(gè)就是需求彈性大，需求彈性大意味著什么呢？市場無限大。

　　第三個(gè)就是增長，中國目前人均消費(fèi)，在醫(yī)療消費(fèi)水平上還比較低，不同的產(chǎn)業(yè)意味著聚集未來增長的空間，就是城市向上發(fā)展的空間跟產(chǎn)業(yè)相關(guān)，剛才講到三高產(chǎn)業(yè)被替代的可能性很小。

　　第三個(gè)就是人口聚集，聚集到多少呢？昨天飛機(jī)上看到一個(gè)數(shù)字，香港做史上最大的拆遷，這個(gè)拆遷發(fā)現(xiàn)一平方公里放了190萬人，就是地球上人的聚集像城市，在香港一平方公里190萬人，南非也有超過100萬人的，但是不宜居，新加坡從8000到1萬，現(xiàn)在漲到4萬，我們在西安做立體城市的探討，我們現(xiàn)在是8萬，密不密呢？這個(gè)是可以承受的，只是怎么擺。

　　回家，如果是一個(gè)懶婆娘、傻婆娘，弄的房價(jià)亂七八糟，回家就不想待，如果是上海婆娘，擺得很好，覺得回家很好，而且還可以生兒子，房地產(chǎn)是管空間聚集，服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集，最后讓人口聚集更舒服，所以房地產(chǎn)的行業(yè)是給城市化按摩的，那么，房地產(chǎn)的使命是什么呢？這個(gè)使命得從人類起初開始講，人類在原始社會(huì)，大家回歸一下人怎么有了房子這個(gè)事？人以前身上也有毛，人可以戰(zhàn)勝獅子，首先是跑得快？不是，是跑得久，然后跑得久就會(huì)發(fā)熱，你就發(fā)現(xiàn)人慢慢進(jìn)化毛就沒有了，人類在東非草原上活下來，一個(gè)是要身體適應(yīng)熱，再一個(gè)人耐力大，獅子是短促跑，所以人就可以看到它就跑，最重要人可以變通，可以拐彎往回跑，所以人就靠退掉毛、長跑加拐彎活下來了。