以“百世金谷·燕郊空港物流國際產(chǎn)業(yè)基地”為例，該項目規(guī)劃用地面積2000畝。項目一期占地198畝，二期占地670畝，三期占地1032畝。記者以游戲研發(fā)公司為名暗訪了該產(chǎn)業(yè)園區(qū)。園區(qū)銷售員告訴記者，該項目一期是針對物流企業(yè)建設的“鋼結(jié)構(gòu)”廠房，層高10米或者12米，目前已經(jīng)銷售完畢。二期在售產(chǎn)品屬于框架結(jié)構(gòu)，層高4米或者6米，也就是說，從產(chǎn)品設計來看，已經(jīng)不再適用于物流企業(yè)，而是針對商貿(mào)或者研發(fā)類公司。三期將建成配套的住宅以及商業(yè)，或者假日賣場。

　　“您完全不必為噪音而擔心，因為物流企業(yè)根本沒有幾家，就算是一期也只有3家。”該銷售員透露說。

　　本報記者在百世金谷一期產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)場看到，園區(qū)入住的16家企業(yè)，大部分是科技、電器、文化類公司。一位管理員告訴記者，除了幾個廠房是由老板自己的物流公司占用，其他都租給了各種各樣的公司。

　　這并非燕郊最大的物流產(chǎn)業(yè)園。記者查詢資料得知，2012年9月，燕郊啟動了一個所謂“世界級物流園”，規(guī)劃占地10平方公里，分三期10年建成，總建筑面積1465萬平方米，號稱投資將達800億。來自燕郊開發(fā)區(qū)管委會的消息，就在2012年，燕郊共計啟動了80個億元以上工業(yè)及服務業(yè)類和基礎設施類項目集中開工，總投資達1400億元，主要以物流以及航天制造業(yè)為主。

　　以產(chǎn)業(yè)為名的圈地故事，近幾年在燕郊頻繁上演。從文化創(chuàng)意、到生物制藥;從物流基地到高新技術(shù)，從投資上百億到動輒上千億，演員或許不同，劇情卻大同小異。

　　一位拒絕透露產(chǎn)業(yè)園名稱的銷售負責人告訴記者，由于燕郊的產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)類型單一，主題功能缺乏明顯標識，也沒有大型知名企業(yè)的帶動，各產(chǎn)業(yè)園的招商并不容易。“燕郊產(chǎn)業(yè)園面向的客戶并不在河北，而是北京以及外省市客戶，但實際上，很多企業(yè)對這個行政區(qū)域并不認可。政府也缺乏主導性，不像北京，比如，要做一個IT類的產(chǎn)業(yè)園，政府會出面協(xié)調(diào);另外，燕郊雖然規(guī)劃了大量的工業(yè)園區(qū)，但配套以及基礎設施方面根本跟不上。”他無奈地表示，“企業(yè)肯定是追求利潤的，所以燕郊產(chǎn)業(yè)園最后都做成了別墅類的獨棟或者聯(lián)排類產(chǎn)品。”這種產(chǎn)品，既可用于辦公，做企業(yè)會所，也可用于居住。

　　北京中冶嘉恒投資管理有限公司孔慶廣告訴記者，目前許多三四線城市在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，借產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)名義圈地的現(xiàn)象普遍存在，因為產(chǎn)業(yè)園比房地產(chǎn)開發(fā)更容易立項。各種以物流、光伏產(chǎn)業(yè)等名義立項的產(chǎn)業(yè)園，相當于申請立項時編的故事，而一旦進入開發(fā)、運營環(huán)節(jié)，開發(fā)商或者想辦法變更用地性質(zhì)，或者直接做成了房地產(chǎn)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

　　“比如，物流類的產(chǎn)業(yè)園，一個城市正常的市場容量300畝土地就夠了，但因為國家產(chǎn)業(yè)政策重視物流，物流立項的土地獲批比較容易，但至于真正的用途，就沒有人再監(jiān)管了。但國家是不允許工業(yè)地產(chǎn)分割銷售的，所以，購買這類產(chǎn)品的業(yè)主拿不到產(chǎn)權(quán)證。”孔慶廣說。顯然，風險也轉(zhuǎn)嫁到了業(yè)主身上。

　　三河市副市長、燕郊高新區(qū)工委書記、管委會主任趙普在燕郊高新區(qū)在2011年總結(jié)表彰暨2012年工作會議上的講話中稱，歷時近兩個月，燕郊高新區(qū)就完成8個重大項目約1.5萬畝的征地拆遷工作。2011年，全區(qū)(燕郊)在建項目近百個，計劃總投資500多億元。

　　睡城之惑

　　燕郊產(chǎn)業(yè)空洞化的另一面，則是成為附著于北京的一個睡城。

　　燕郊與北京行政區(qū)域僅一河之隔，距北京市中心天安門30公里，距首都機場25公里。由于其地理位置優(yōu)越，近10年來，燕郊開發(fā)了大量的商品房市場，承載著大量被北京高房價擠出的剛需。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，燕郊目前的常住人口是40萬，而它所屬的三河市人口才56萬。燕郊鎮(zhèn)聚集了大量來自全國各地的人口，他們共同的特點是工作在北京，生活在河北。而這給燕郊交通、教育等配套帶來了極大的壓力。

　　李力(化名)是一個典型的“北漂”。因為買不起北京的房子，李力選擇在燕郊買房，并把自己的戶口也遷到了這里。每一天，他都是隨著潮汐一般的人流穿梭于兩地之間。早就聽說會有輕軌通往燕郊，但官方消息毫無動靜。每天下班后，李力在國貿(mào)橋下的公交車站等車時，永遠是黑壓壓的乘客，多的時候有上千人，排隊繞過柵欄好幾圈。李力買了一輛經(jīng)濟型汽車，但他不舍得開。油錢不說，只有30分鐘的高速路中間還要收兩次高速通行費。

　　2012年2月13日，一則“實拍北京公交車上演‘天龍八步’”的新聞躥紅網(wǎng)絡。新聞圖片顯示的內(nèi)容是，當天下班高峰期，北京國貿(mào)附近的一輛815路(原930燕郊線)公交車，在車門被乘客堵死的情況下，部分乘客從車窗攀爬入車。在一旁維持秩序的交警勸說無效，只好幫忙將乘客一一塞進車里。這正是開往燕郊的公交車的生動寫照。

　　同時，由于人口激增，燕郊的教育配套也出現(xiàn)了嚴重供應不足的問題。

　　燕郊星河皓月一位居民反映，“孩子劃片在匯福小學，去年一年級共開了10個班，每個班學生大概在75人左右。而正常的情況是，小學一個班應該控制在30人左右。”該位家長稱，他還考察了燕郊其他小學，情況都差不多。

　　這位居民所在的燕順路上，聚集了如意華田園、九號院、和安花園、世紀名苑、美林灣、歐逸麗庭、納丹堡、星河皓月、美林新東城、夏威夷溪谷、東貿(mào)國際、潮白人家、圣德西區(qū)、東方夏威夷、夏威夷南岸、夏威夷北岸、燕京新城、金玉緣、燕京航城、上上城第三季、星河185、中興和園、美林君渡、壹克拉公館等等商品房小區(qū)，密密麻麻地排列著。總建筑面積至少達1000萬平方米，但附近小學只有一所。

　　三河市也是有一定產(chǎn)業(yè)基礎的。聞名全國的福成五豐和匯福糧油就在三河市，但這兩家企業(yè)很快也投入了房地產(chǎn)開發(fā)，并且成為燕郊較大的開發(fā)商之一。燕郊高峰期共有20家左右開發(fā)商，其中本地開發(fā)商占87.5%。

　　中國福成集團總公司擁有固定資產(chǎn)200億元、16個產(chǎn)業(yè)公司，是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家重點龍頭企業(yè)。福成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年9月。據(jù)記者不完全統(tǒng)計， 10年來，福成房地產(chǎn)開發(fā)了上千萬平米的住宅。2009年，燕郊房地產(chǎn)最高峰時期，福成董事長李福成在接受記者采訪時曾表示，房地產(chǎn)收入占集團收入的一半。