之所以有此困惑，一方面他已經(jīng)明顯感覺(jué)到國(guó)家和銀行對(duì)城市建設(shè)方面的資金投放已經(jīng)收緊，這使得他們的壓力倍增。與此同時(shí)，媒體上很多的專家都分析稱，由于缺乏根本性的變革，國(guó)家城鎮(zhèn)化難免在此走向老路，再次走向以土地運(yùn)作為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式。

 

　　房地產(chǎn)化的城鎮(zhèn)化或城市化，在國(guó)家新型城鎮(zhèn)化的表述中，還屬于鼓勵(lì)的方向嗎？

 

　　既有開(kāi)發(fā)者的困惑雖然存在，但就我所知，已經(jīng)有很多的房地產(chǎn)企業(yè)，甚至之前從來(lái)沒(méi)有進(jìn)行過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，通過(guò)與地方政府的合作，以新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的名義進(jìn)行大規(guī)模的圈地，說(shuō)好聽(tīng)點(diǎn)是，“開(kāi)始在全國(guó)進(jìn)行新型城鎮(zhèn)化的布局”。這些地塊小則五六平方公里，大則四五十平方公里，有的位于區(qū)域性中心城市的周邊，有的甚至是在農(nóng)村地區(qū)腹地。很顯然，這些規(guī)模的土地開(kāi)發(fā)，依靠傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思維模式顯然無(wú)法適用，無(wú)論是從人口集聚、產(chǎn)業(yè)集聚、基礎(chǔ)設(shè)施布局，以及將來(lái)的這一地區(qū)的社會(huì)管理，都對(duì)經(jīng)營(yíng)者提出了更高更綜合的要求。

 

　　圈地容易運(yùn)作難，但這個(gè)時(shí)候談具體的運(yùn)作難度問(wèn)題可能還不是最關(guān)鍵的，最重要的是，為什么在國(guó)家最重要的戰(zhàn)略文本中和國(guó)家有關(guān)主要領(lǐng)導(dǎo)人的有關(guān)談話中都頻繁提到新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，迅速的被解讀為遭遇不景氣的房地產(chǎn)市場(chǎng)的解套機(jī)遇，并引發(fā)了新一輪大規(guī)模的圈地和房地產(chǎn)熱潮。

 

　　我最近將媒體上出現(xiàn)的和有些所謂專家所引用的有關(guān)新型城鎮(zhèn)化政治文本和政策文本進(jìn)行了收集，并仔細(xì)閱讀，得出的觀察結(jié)論是主要包括：新一輪的城鎮(zhèn)化的，雖然按照國(guó)家現(xiàn)代化進(jìn)程中城鎮(zhèn)化發(fā)展的普遍規(guī)律，中國(guó)依然處在一個(gè)快速城鎮(zhèn)化的階段，也就是說(shuō)，有關(guān)城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和投資，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然會(huì)增長(zhǎng)，但就國(guó)家的戰(zhàn)略導(dǎo)向而言，中國(guó)新一輪城鎮(zhèn)化的核心更多是解決存量的農(nóng)民工融入城市的問(wèn)題，以及與此密切相關(guān)的基本公共服務(wù)均等化改革問(wèn)題，也就是所謂的人的城鎮(zhèn)化問(wèn)題。

 

　　此外，將會(huì)對(duì)既有的城市化所累積的城市交通、環(huán)境、社會(huì)等方面的困境進(jìn)行紓解，提升城鎮(zhèn)化的質(zhì)量。還可以關(guān)注一下城市群內(nèi)部的協(xié)調(diào)發(fā)展問(wèn)題。這些都是提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量的戰(zhàn)略安排，并將有一系列的政策支持安排。

 

　　我對(duì)開(kāi)始提到的那位新區(qū)朋友的回答是，可以將新型城鎮(zhèn)化理解為更綜合的國(guó)家改革平臺(tái)設(shè)計(jì)，無(wú)論是新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)也好，還是在農(nóng)村地區(qū)以新型城鎮(zhèn)化的名義進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)化的思路都難以為繼。挑戰(zhàn)不僅來(lái)自在新的市場(chǎng)環(huán)境和國(guó)家戰(zhàn)略導(dǎo)向下，這些區(qū)域的投資強(qiáng)度難以保障。更大的挑戰(zhàn)是，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商甚至地方政府部門，都缺少在一個(gè)地區(qū)快速建設(shè)一個(gè)具有社會(huì)、政治、文化等綜合性意義的城市或城鎮(zhèn)社區(qū)的綜合性解決方案的能力。如果僅僅是將原有的城鎮(zhèn)化模式搬到一個(gè)新的土地面積上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，原來(lái)的問(wèn)題將更大規(guī)模的出現(xiàn)。比如，雖然中國(guó)有著全球第一大人口規(guī)模，但現(xiàn)在很多建設(shè)的很漂亮的新區(qū)，卻因?yàn)闆](méi)有人生活而陷入困境和爭(zhēng)議，雖然中國(guó)成了世界第一制造業(yè)大國(guó)，經(jīng)濟(jì)總量居世界第二，但很多建設(shè)得很漂亮的地區(qū)，卻因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，陷入財(cái)務(wù)和社會(huì)的雙重危機(jī)。

 

　　新型城鎮(zhèn)化并非是房地產(chǎn)化城鎮(zhèn)化的再次重演。之所以這么說(shuō)，并非主要基于中央的戰(zhàn)略文本和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人言論的解讀，就是從商業(yè)模式的角度而言，房地產(chǎn)化思維的城鎮(zhèn)化建設(shè)都不現(xiàn)實(shí)，在進(jìn)行類似圈地的過(guò)程中，有關(guān)各方都應(yīng)該慎之又慎。