?、陂_(kāi)發(fā)商開(kāi)打商業(yè)地產(chǎn)爭(zhēng)奪戰(zhàn)

　　2008年，杭州市首次提出要打造20座“新城”、100個(gè)城市綜合體。2010年，時(shí)任杭州市建委主任的楊軍在中國(guó)杭州城市綜合體發(fā)展峰會(huì)上表示，發(fā)展城市綜合體是城市發(fā)展到一定階段的必然選擇，是轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式、實(shí)施“緊湊發(fā)展”、“精明成長(zhǎng)”的必然選擇，是實(shí)現(xiàn)城市國(guó)際化戰(zhàn)略的必然選擇。也就是從這一年開(kāi)始，杭州城市綜合體建設(shè)加快了步伐，至今100個(gè)城市綜合體已經(jīng)建設(shè)過(guò)半。

　　值得一提的是，除了被列入規(guī)劃的100個(gè)城市綜合體，杭州還有大量的項(xiàng)目都規(guī)劃或者打著城市綜合體的概念粉墨登場(chǎng)，不少開(kāi)發(fā)商為了增強(qiáng)項(xiàng)目的吸引力，也紛紛提出了綜合體的概念。與此同時(shí)，因?yàn)榻紖^(qū)化居住時(shí)代的到來(lái)，購(gòu)房者對(duì)于綜合體項(xiàng)目，也還抱著相當(dāng)大的熱情。

　　打著綜合體概念的項(xiàng)目不少

　　除了列入規(guī)劃的100個(gè)綜合體，杭州其實(shí)還有不少綜合體項(xiàng)目。

　　值得一提的是，跟上述很多城市綜合體不少由政府主導(dǎo)不同，這些項(xiàng)目大多由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，除了住宅房源之外，它們也規(guī)劃有酒店式公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等等其他物業(yè)形態(tài)，這部分項(xiàng)目的供應(yīng)量，也不容小覷。

　　比如在下沙，有綜合體概念的項(xiàng)目，還包括80萬(wàn)平方米的龍湖滟瀾山項(xiàng)目。這個(gè)樓盤主力為住宅，但同時(shí)還有20萬(wàn)平方米的商業(yè)天街和五星級(jí)酒店，打造的是杭州世界城市生活體之下的全新主流生活模式。與之相鄰的東部國(guó)際商務(wù)中心，則為具備商務(wù)辦公、五星級(jí)酒店、國(guó)際尖端標(biāo)準(zhǔn)A級(jí)寫(xiě)字樓以及地鐵商業(yè)空間等功能設(shè)施，下沙新城的CBD核心綜合體。

　　而同處于下沙的寶龍城市廣場(chǎng)，體量達(dá)33萬(wàn)平方米，主打概念就是下沙新城首個(gè)以多業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)為主題，集高層住宅、聯(lián)排別墅、精裝SOHO、綜合商業(yè)、步行商業(yè)街等形態(tài)為一體的地標(biāo)型城市綜合體。其中，商業(yè)涵蓋超市、百貨、影院、電玩、娛樂(lè)及美食餐飲等多種業(yè)態(tài)。

　　在濱江，除了濱康綜合體和星光大道等綜合體之外，位于錢江新城CBD、奧體中心CBD、濱江新城CBD三大城市中心的黃金交叉點(diǎn)的中海寰宇天下，也是一個(gè)涵蓋首席御江大宅、奢華酒店品牌、總部商務(wù)平臺(tái)、都市商業(yè)裙帶四類作品，是錢塘江一線80萬(wàn)平米國(guó)際都市綜合體。開(kāi)發(fā)商表示，它將成為助推“錢塘江時(shí)代”城市價(jià)值的關(guān)鍵引擎之一。

　　此外，同處濱江區(qū)域的星耀城總建筑面積達(dá)158330平方米。項(xiàng)目將打造為一個(gè)以IT為特色的商業(yè)辦公綜合體項(xiàng)目，規(guī)劃主要有商業(yè)、寫(xiě)字樓以及酒店式公寓三種產(chǎn)品。綜合體項(xiàng)目能提供非常完善的生活一體化服務(wù)，讓生活模式更加便利快捷，也能享受到更多的生活配套服務(wù)。

　　此外，囊括寫(xiě)字樓、酒店、餐飲美食和商業(yè)走廊等物業(yè)類型的浙商財(cái)富中心，填補(bǔ)了城西高端寫(xiě)字樓的市場(chǎng)空白；申花板塊的矩陣國(guó)際，也在以往商務(wù)辦公產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，總結(jié)出未來(lái)辦公模式的新趨勢(shì)，開(kāi)創(chuàng)全新的未來(lái)商務(wù)辦公模式，引領(lǐng)杭州寫(xiě)字樓新潮流。

　　開(kāi)發(fā)商鐘情商業(yè)項(xiàng)目

　　跟傳統(tǒng)的住宅相比，綜合體還包含著商業(yè)、寫(xiě)字樓等各種需要更出色運(yùn)營(yíng)能力的業(yè)態(tài)，開(kāi)發(fā)商紛紛涉足綜合體項(xiàng)目，其實(shí)也是在一定程度上，說(shuō)明了他們對(duì)于商業(yè)物業(yè)前景的看好。

　　7月初，杭州主城區(qū)迎來(lái)了下半年土地出讓會(huì)，這是一塊之前并沒(méi)有得到多大關(guān)注的商業(yè)用地，位于古墩路與天目山路交叉口，可建面積13萬(wàn)平方米。競(jìng)拍開(kāi)始后，兩個(gè)買家展開(kāi)角逐，你來(lái)我往，爭(zhēng)奪不休，雙方都大有“不拿到地誓不罷休”的意思?，F(xiàn)場(chǎng)甚至出現(xiàn)了久違的“注意投資風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎報(bào)價(jià)”提示。一直到了32輪，11號(hào)競(jìng)買人慧展科技（杭州）有限公司才以11.49億元總價(jià)力挫對(duì)手，將該宗土地收入囊中。

　　值得一提的是，這是已經(jīng)清冷了許久的杭州土地市場(chǎng)，難得一見(jiàn)的火爆場(chǎng)面。在宏觀調(diào)控讓土地市場(chǎng)哀鴻遍野的近兩年來(lái)，這樣難得一見(jiàn)的火爆場(chǎng)面，基本上由商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造。今年上半年，杭州主城區(qū)共出讓土地21宗，總出讓面積586.5畝，總出讓金額80.17億元。這一數(shù)據(jù)僅相當(dāng)于2010年同期的32%，并不好看。不過(guò)其中，商業(yè)地產(chǎn)卻表現(xiàn)搶眼。在上半年主城區(qū)成功出讓的這21宗土地，其中商業(yè)用地占了19宗，共計(jì)出讓面積320585平方米，出讓金額約67.6億，占上半年土地出讓總金額的84%，毫無(wú)疑問(wèn)，成為土地市場(chǎng)的絕對(duì)主角。

　　事實(shí)上，這種狀況在去年就已經(jīng)表現(xiàn)得比較明顯。2011年，主城區(qū)共成交土地56宗，其中住宅用地僅成交22宗，商業(yè)用地卻有34宗。在住宅市場(chǎng)一片肅殺的同時(shí)，商業(yè)用地市場(chǎng)反而熱力四射，全年成交額達(dá)到147.8億元，即使相對(duì)于火爆的2010年，也不降反升，上漲了8%。

　　“商業(yè)地產(chǎn)的銷售壓力相比住宅要小，利潤(rùn)也要高一些，而且拿地價(jià)格相對(duì)較低，這在業(yè)內(nèi)是人所共知的。”星耀城開(kāi)發(fā)商星瀚置業(yè)總經(jīng)理助理王奕告訴記者，這也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為開(kāi)發(fā)商熱寵的原因之一。就比如他們公司，目前的投資重心也是在商業(yè)項(xiàng)目上。

　　此外，王奕對(duì)杭州商業(yè)地產(chǎn)的前景很有信心。“杭州發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)有它的先天優(yōu)勢(shì)，杭州是全省的經(jīng)濟(jì)、金融中心，消費(fèi)能力很強(qiáng)。但是，杭州的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展又是和城市發(fā)展速度、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不成匹配的，相對(duì)比較落后。過(guò)去帶商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目更多的是以住宅的方法在做商業(yè)地產(chǎn)，最近兩年才有了新的起色，比如萬(wàn)象城、印象城以及銀泰城，可以說(shuō)杭州的商業(yè)地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。”他認(rèn)為，一直以來(lái)杭州“商住倒掛”現(xiàn)象比較嚴(yán)重，同一地段的住宅售價(jià)超過(guò)寫(xiě)字樓甚至商鋪的價(jià)格。經(jīng)過(guò)此輪調(diào)控，住宅價(jià)格將會(huì)停留在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平，而商業(yè)地產(chǎn)的租金收益會(huì)有很大提升，對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)都是一個(gè)很大的契機(jī)。

　　市場(chǎng)青睞綜合體項(xiàng)目

　　對(duì)于城市綜合體這一類物業(yè)，購(gòu)房者目前顯然還比較認(rèn)同。

　　中海寰宇天下成為2012年杭州主城區(qū)成交量和成交金額雙料冠軍，除了好地段、中海品牌和實(shí)惠的價(jià)格之外，眾多購(gòu)房者看重的，是它80萬(wàn)平方米的體量。“除了住宅，這里還有酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)，所以不用擔(dān)心今后的配套問(wèn)題。”不少購(gòu)房者這么認(rèn)為。

　　而處于地鐵口的龍湖滟瀾山，上半年也取得了非常不錯(cuò)的成績(jī)。20萬(wàn)平方米的天街配套，是讓不少購(gòu)房者趨之若鶩的一大理由；而寶龍城市廣場(chǎng)的“下沙武林門”的概念，顯然也吸引了不少眼球。

　　上個(gè)月，首次開(kāi)盤的濱江綜合體項(xiàng)目星耀城，這個(gè)毗鄰地鐵一號(hào)線江陵路站的項(xiàng)目，開(kāi)盤當(dāng)天售樓部現(xiàn)場(chǎng)人山人海，大多數(shù)購(gòu)房者當(dāng)場(chǎng)就下單簽訂正式合同，精品商鋪成交9成，就連市場(chǎng)一直不是特別火的寫(xiě)字樓，也成交了8成。事后據(jù)開(kāi)發(fā)商統(tǒng)計(jì)，開(kāi)盤當(dāng)天實(shí)現(xiàn)了4.5億元的銷售額，完成了全年銷售任務(wù)的一大半，成為名副其實(shí)的“吸金盤”。

　　事實(shí)上，隨著樓市發(fā)展半徑擴(kuò)大，眾多郊區(qū)板塊紛紛迎來(lái)了交付期。對(duì)于這些區(qū)域來(lái)說(shuō)，如何完善今后的生活配套，實(shí)現(xiàn)可居住性是最大的問(wèn)題。所以，當(dāng)擁有眾多功能的城市綜合體一經(jīng)亮相，就受到了市場(chǎng)熱捧。今年5月的杭州人居展上，最熱鬧的展位，無(wú)疑是新天地項(xiàng)目，這個(gè)樓盤當(dāng)時(shí)剛剛展示了規(guī)劃，展位現(xiàn)場(chǎng)人山人海，很好地詮釋了市場(chǎng)對(duì)綜合體項(xiàng)目的熱情。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然杭州定位為二線城市，但杭州的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、城市規(guī)模都已靠近一線城市，大部分都是年輕人，是一座活力城市。目前，很多二線城市的發(fā)展模式已經(jīng)從單個(gè)商業(yè)中心到多個(gè)商業(yè)中心，而杭州目前還只停留在以武林廣場(chǎng)為商業(yè)中心的階段。所以，綜合體的建設(shè)，對(duì)于未來(lái)城市的發(fā)展，是大有裨益的。從目前來(lái)看，市場(chǎng)與綜合體之間尚處于“蜜月期”，但隨著綜合體項(xiàng)目紛紛上馬，雷同性增強(qiáng)，綜合體之間的競(jìng)爭(zhēng)也將會(huì)越來(lái)越激烈。而要真正做好一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，考驗(yàn)的是開(kāi)發(fā)商的后續(xù)運(yùn)營(yíng)能力。