隨著地產行業(yè)的競爭加劇，越來越多的地產企業(yè)希望通過加大對景觀的投入來吸引和取悅客戶，并希望借助于景觀賣點實現(xiàn)產品溢價。從實操層面來看，在景觀管理中，酒店景觀實操是最難的，相對來說地產景觀是最簡單的。但如何把景觀做好對大多數(shù)地產企業(yè)來說還是個難題。這其中，如何通過有限的景觀投入實現(xiàn)極佳的景觀效果和產品高溢價更是個難題。

　　我們也發(fā)現(xiàn)，景觀投入是個無底洞，高不封頂，一味地追求景觀效果必然導致成本失控，究其根本，成本失控的主要原因在于：景觀標準化難，特別對于還未形成穩(wěn)定的產品系列的地產企業(yè)，每個項目都是新產品，景觀成本控制也就無從談起；景觀成本預判難，景觀受地域差異影響很大，例如，南北地域景觀的成本差異非常大，特別是苗木，有些苗木南北差異可能超過一倍。

　　影響景觀成本的關鍵要素

　　地產企業(yè)的景觀成本受很多因素影響，究其根本，是受兩個核心因素影響：

　　一是企業(yè)的價值取向：不同企業(yè)的價值取向差異很大，例如，國內以產品品質著稱的某地產企業(yè)在硬景投入方面不計成本，在石材方面全部都是真材實料，被業(yè)內稱之為“苦肉計”。某地產企業(yè)為了最大限度的保證苗木全冠，可以不計運輸成本，實行一車一樹，甚至其采購人員可以極端到因運輸被收費站的頂棚限制，而拆了頂棚過車，然后再幫收費站建好。當然也有地產企業(yè)更加務實，在施工工藝上進行創(chuàng)新，材質普通，但應用精準，頗受外國人士青睞。對于多數(shù)地產企業(yè)來說，在價值取向方面可以更加務實，不過分追求景觀某部分的突出，而通過與產品定位有效的匹配，在滿足了客戶需求的基礎上實現(xiàn)景觀成本的有效控制。

　　二是目標客戶定位：不同的目標客戶群體，其對景觀的需求也不一致，成功人士與首次置業(yè)的城市白領首要關注的景觀點必然不同，這就需要我們把客戶、產品、景觀定位、景觀配置和景觀成本之間的邏輯關系梳理清楚。如圖1所示，客戶需求決定其產品定位，產品定位又決定了景觀定位，近而就產生了景觀配置，最終我們得出景觀成本預判。在鎖定目標客戶和產品后，景觀成本的關鍵策略一是對目標客戶的景觀關注重點加大投入；二是根據地區(qū)和產品的不同，在不影響景觀品質的前提下，縮減非關注重點的投入。

　　景觀成本管控思路

　　對地產企業(yè)來說，欲實現(xiàn)景觀成本的有效管理需要從以下四個方面著手：

　  一是建立基于客戶需求的景觀分級體系

　　在建立分級體系時，我們需要通過產品類型和目標客戶兩個維度來搭建景觀分級體系的框架。某地產企業(yè)在做客戶的景觀需求調研時發(fā)現(xiàn)：不同的產品級別，“綠化”是共同且占比重較大的需求，這個是成本規(guī)劃的重點；設計風格的特殊性在高端客戶上體系較為明顯；在景觀的功能設施方面，中高端客戶趨于一致，在設計時不需要標新立異。表2是某地產企業(yè)的客戶需求分級體系，例如，二次置業(yè)的客戶，其景觀的關注重點在于兒童和老人的活動空間。有了結合產品、客戶需求的景觀分析體系，就可以指導新項目快速進行景觀定位。

　　二是優(yōu)化景觀成本配置，在保證景觀效果的前提下降低景觀成本

　　筆者與地產企業(yè)成本管理人員溝通時發(fā)現(xiàn)，景觀成本失控有一個普遍的規(guī)律：硬景所占面積過大導致成本居高不下；由于硬景的成本占比高，在有限的成本下，軟景無法達到預期的景觀效果；在有限的面積內追加軟景投入，導致成本更高。在深入剖析后發(fā)現(xiàn)：硬景中石材的成本占比最高（如表3），軟景中大喬木的成本占比最高，所以通過下述幾個配置原則可以有效降低景觀成本：

　　原則1：控制硬景與軟景的面積比例。某標桿企業(yè)的指導原則是，硬景：軟景=3:7，集團在審批項目景觀方案時重點審核該指標。根據行業(yè)經驗，一般來說硬景面積不要超過40%。

　　原則2：控制硬景中石材的用量和材質。在設計時應選擇普通質地的石材，通過精準的施工同樣可以獲得非常好的客戶體驗。厚度為50mm的石材與厚度30mm的石材價格相差一倍，因此在功能要求滿足的情況下，盡量選擇適當厚度的石材，例如人行路面20mm厚的石材就可以滿足功能需求。

　　原則3：控制軟景中大喬木的數(shù)量，增加灌木及草坪的面積。據研究，人的最佳視角區(qū)在1-3米，在這個視覺范圍內高灌木產生的效果最好。草坪成本是軟景成本中單項最低的，可以適當提高草坪的用量。

　　原則4：重點區(qū)域進行成本投入的傾斜。一般來說，入口區(qū)、示范區(qū)和人行系統(tǒng)需要重點投入，尤其是人行系統(tǒng)，據悉，某標桿企業(yè)的展示區(qū)人流線至少200米。

　　三是不同階段的成本控制重點不同

　　根據行業(yè)經驗，設計、采購階段就決定了超過70%的成本，所以這些階段就是景觀成本的管控重點。

　　設計階段：重點控制硬景與軟景的面積比例是否符合規(guī)定；軟景中，重點控制喬木、灌木和草坪的面積比例是否符合規(guī)定；選擇石材時，控制設計尺寸，避免切割損耗造成浪費；設計人行道路及廣場的基層厚度時要適度，避免過高配置。

　　采購階段：建立戰(zhàn)略模式，保障材料質量，降低采購成本；不同景觀區(qū)域發(fā)包方式不同，展示區(qū)最好不要招標，可以采用甲供，以避免施工方提供的苗木形態(tài)難以達到景觀設計效果要求；建苗圃，根據地產企業(yè)自身的規(guī)?？梢钥紤]建立自己的苗圃基地，這樣可以有效降低采購成本。

　　實施階段：嚴格參照操作手冊的推薦手法進行施工，不允許隨意變動施工工藝；在石材施工時，盡量使用規(guī)整拼裝，減少碎拼，從而減少人工成本。

　　四是搭建信息平臺，提高設計、采購效率，提升實施質量

　　通過搭建“企業(yè)標準資源庫”（如圖4），有效整合企業(yè)資源，實現(xiàn)“三快”——設計快，采購快，實施快。在設計階段，可以快速“組裝”部品部件用來模擬最佳成本構成，實現(xiàn)“讓好鋼花在刀刃上”。在采購階段，通過沉淀的供應商、部品部件信息實現(xiàn)最佳性價比采購。在施工階段，工程部門人手一本包含工藝說明和案例說明的《施工小貼士》，避免人工和材料的浪費。另外，售后服務階段也可以通過客服部門收集相關投訴（建議），用生成的《缺陷反饋手冊》來優(yōu)化設計、采購和施工等環(huán)節(jié)，讓客戶幫助企業(yè)更加完美。

　　“企業(yè)標準資源庫”的關鍵信息應該包括：景觀專業(yè)、品名、設計標準、設計圖紙、品牌、規(guī)格等（如圖5），在實際應用過程中可以根據需要快速檢索部品部件、規(guī)格尺寸和價格等信息。

　　總結

　　地產景觀本質上是為營銷服務的，其根本目的是讓客戶體驗“驚喜”，所以景觀必須是加分項。在景觀投入一定的前提下保障景觀預期效果是我們進行景觀成本管理的重點，通過景觀分級體系來鎖定客戶的關注點，通過不同區(qū)域的重點投入來實現(xiàn)最佳的客戶體驗效果是景觀成本管理的精髓所在。